未来转售回报率将成倍增长，北京迎来写字楼投资新契机？

​从近半年的市场来看，我们感受到办公租赁的投资领域开始稍有回暖趋势，租金迎来了较大幅度的攀升，北京写字楼年租金环比上季度上升2%，价格上升1%，形成这种反转的主要原因一方面是由于供应的短缺，2018年1-5月商办供应仅四宗，供不应求的市场结构使成交均价小幅上扬。另一方面则因承接了五环外溢需求的新兴商圈快速崛起，吸引品质办公需求的大幅增量并拉升成交租金。另外，北京联合办公市场的快速发展也是租赁价格攀升的助力点，从北京各联合办公品牌选址的区域分布来看，70%左右都位于传统的写字楼商圈，比如中央商务区、中关村(000931,股吧)和望京等高科技与专业服务业最集中的区域。

上面分析了北京写字楼的表现，那么作为投资风向标的甲级写字楼是什么情况呢？通过监测数据来看，空置率排名靠前的是广州（楼盘）和北京，广州未来一年存量稀缺，主要是需求已趋近于饱和。北京租金位于较高水平，空置率也偏低，为8.4%，另外预计北京未来甲级写字楼供应充足，未来一年北京甲级写字楼将有1043.6万平米的供应，租金应在此租金水平企稳，将有小幅上升趋势。

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预测的一线城市的投资回报率对比分析中，近五年转售回报率处于高位的是广州，最低则是北京，转售回报率仅为4.5%，主要是同比5年前成交价格下滑3%。但从未来五年转售回报率走势来看，北京表现尤为突出，回报率为10.8%，相比当前的市场翻了一番，且远高于其他城市。

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结合以上租金、空置率、存量及转售回报率等分析我们得出，当前北京办公价值远低于预期值，资金成本相对低，投资回报远期大幅看涨，现在介入应该是个较为不错的契机。

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