济南限购限贷政策下的购房主张

昨晚得到济南出限购令的消息，毕业多年的学生打来电话，问我是否会降，这段时间无论是学生还是朋友交流房子的话题比较多，很多企业主和我说，经营一年，还不如在高新区买房买写字楼赚得多，很多中产朋友，卖了老房子，向奥体、旅游路附近购置高端物业。作为好为人师的同志，对房产有些实践，国庆放假之际谈谈之际的看法，希望对需要的同志有所帮助。

应该说济南的限购令，让很多在假期中的小伙伴们，大惊失色，几多欢喜几多忧！根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查，2016年1至9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高，其中8、9月环比涨幅均突破2%，刷新近年新高。截至9月，百城住宅均价上涨至12617元/平方米，环比连续17个月上涨，同比连续14个月上涨。济南的房子涨得也没个样了，特别是济南东部的房价可以用疯狂来形容。东部某7号的一个盘，1小时全部抢光，让北上广的同志也唏嘘不已吧？！济南政府不得不管了。然而作为一个普通百姓，除了买了房子占到便宜的幸运，以及没买房子没占到便宜的惆怅之外，要学习这次涨==停==涨===停背后的逻辑，以更好的面对和处理未来的房地产领域的风险和机遇。

房价怎么涨起来的？

国家发展需要，2020年经济翻番的目标需要保持每年6.5%的增速，房地产是拉动增长的主要动力，也是综合增长的关键枢纽；政府工作需要，房地产关联着大比例的实体经济产业、银行资产负债和地方财政收入；产业生存需要，房地产涉及产业之广，钢铁、建筑、水泥、装修，家居，家电等产业，牵一发动全身，下岗失业的工人，吃喝拉撒，孩子上学，老人养老，房价降下来的后果，请自行参阅30年前的日本和俄罗斯那段房地产的历史。

在购房大军中，主要有这三种力量：

刚需购房

作为要进入城市，安家落户的年轻人，举全家之力，恨不能爷爷奶奶的力量，到省城来购房，我感觉到了山东二三线城市的家庭，不管是否富裕，把几十年的财富，以房子为载体注入到了济南，这个房子凝集着父辈的劳动成果和希望，这种力量是推动济南房价的因素之一。我来自陕西的一个学生，济南工作2年，父辈做小生意，东拼西凑全部积蓄，近20万，要购置90万到100万的新房，他说，他要在济南站住脚，要有套房。

改善型购房

改善型购房是主力买房者，根据交易数据以及济南楼盘销售情况看，高端住宅以及户型面积在140-200之间的房源销售火爆，可以估计近5成的购房者来自于改善型购买。我去省城一家高校讲课，午饭期间除了大家谈是否要二胎，如何要二胎之外就是怎么把10年前屌丝时候的旧房子换成大房子。

投资客炒房

陪着在东部工作的一个朋友到西客站片区看房，东部的房价他已经没有能力买了，在济南市图书馆旁边的一个项目了解过程中，听置业顾问说，有一位在济南工作的台湾人一下买了3套。在二环西和二环南附件的一个项目，一个做生意的买家，一下购置4套。这年月，企业生意难做，闲置资金没有投入研发和经营，流入房产市场获取收益，从企业主角度，他要获取投入回报最大化。从八卦角度，你丫，都不搞生产了，企业没效益，如何给雇员涨工资？雇员收入不提高的情况下，房价和租金还在涨，一句话与小伙伴们宽慰：这个世界不算太好，也不算太坏。

5成改善型购房，3成刚需购房，2成投资性购房，在一片涨声中，大家前呼后拥、大呼小叫的进入了济南楼市，共同演绎着上半年济南房价的生死时速。

房价为什么在半年内还继续涨？

作为济南，和北上广没法比，但有三个因素趋同，1.大量外来务工人口流入，近3年应届毕业生每年以10%的速度增长，他们要住，要租！2.济南交通枢纽辐射范围内的招拍挂土地，如果不修地铁，就那些了，房子就那些了，人不断进来，房子就那些了，不涨没理由啊！据说2020年，要突破800万人。修地铁，卖土地，盖建筑，拉经济。30年了都是一个剧本。3.济南作为山东省省会，三高产业，政府逐年布局，工业机器人，智能制造，电子机械，物流仓储等，经济结构及生命力不能说多么好，但在省内是有前景和有希望的，外地人来了，有活干，可能攒下的钱比在老家的多，大学生毕业可能收入也比回老家高。这三个因素，是北上广深还要涨的关键，也是济南还要涨的关键。

楼市有泡沫，入市有风险。关键是谁都不相信泡面会在自己这破！不断上涨的房价对居民生活成本影响较大，并影响着实体经济，而另一方面在产业结构调整还没有完全见到成效前，要实现经济稳增长，还需要发挥房地产行业的支撑作用，政府也难啊，刚刚一个电话听说，济南住建委等房地产相关部门的工作人员上班，国庆不用放假了！济南市政府针对各种哄抬楼市等行为要研究并会出台进一步的政策，要把握好楼市调控政策的平衡点，要防控风险，要稳定楼市，要确保经济运行在合理区间！可以理解从政府角度，要稳，不是降！

然而笔者观点，限购政策部分，看似限制了投资性购房，但是有很多潜规则可以规避，对于有钱有脑子的投资客，个人观点，作用不大。对于提高了首付比例，并且降低了公积金贷款额度的部分，对刚需人群有一定影响，很多毕业3-5年的人，好不容易老家凑了钱，这个点上的财力可以用“强”弩之末来形容，推出这样的政策，让他们到哪里搞钱？公积金额度降低增加购房成本的同时，是否会让很多刚需购房者望洋兴叹，偃旗息鼓？！然而我们看上面的分析，如果近5成的是改善型购房，请仔细再看政策，对于这部分群体，增加个10多万的首付，增加点商贷部分的额度，又有多大的影响？？他们会继续出手。如果政策仅仅是这么个力度，笔者认为济南房价到今年春节前后，甚至到明年5月应该都是平稳上涨。

只是，涨幅以及涨的具体区域不同罢了，那么，，，，，

购房人该怎么办？

很抱歉的讲，济南的购房人，特别是刚需购房群体，找到一套理想中的房子应该是越来越难了，这个主要指的是资金门框，对于不差钱的，有的是好房子。

1.找合适的低价楼盘

无论是哪种购房者，多调查，自己就能发现性价比高的项目，尽早出手。关键词：是否学区（不一定是好学区，但一定不能是差学区），交通是否方便，是否是实力开发商，是否有政府规划设施，如万达旅游城。

2.合适学区房

可以进一步研究教育局教育规划，看看可能进入的新学区（目前不是学区房），对于年轻的刚需人群也是适合的策略。如果是，恭喜你中奖了，经五路的春园里就是例子，如果不是，城区学校周边的房子不会降到哪里去。生活配套方便，也值！

3.地铁楼盘

您认为济南地铁修起来后，济南房价会咋样？！地铁周边，交通方便，看北上广，郊区不涨，新城不涨，没见地铁口的楼盘项目不涨的！！济南的r1和r2已经规划好的线路周边的楼盘可以考虑，没有确定规划的其他线，别听楼盘瞎忽悠，售楼的说着说着自己都脸红！没有规划好的线，站点在哪里设置随时可能调整。邢村以及济南北，都跑到绕城高速以外的号称交通枢纽楼盘的项目，请慎重，济南不是北京，想三环四环的事情，10年之后吧。

4.老学区房

虽然胜利大街，经五路，山师附小的老学区，超2万了，有的到了3万，但是在本部附近的学区，永远是刚需，笔者出手老学区的经历让自己明白，一个城市中的打拼起来的精英人群，会把他的后代培养放在第一位的资产开支中。老学区房，只要教育政策不变，永远降不下来。

5.政府规划项目

济南作为山东的中心城市，CBD，汉峪金谷等项目的落地，更加标示和加粗了这些区域中心位置，上涨空间，无法用济南平均房价来参考。龙鼎大道后面的几个项目已经超过了三万，在去年年底笔者对济南房价估计应该是1.5到2.0之间，所以年初和朋友们大胆分享要购房的建议，然而现在对济南房价高位能拉到什么位置也不好一概而论了，但黄金地段或者核心位置看来过3万，是可以预测的。

作为一个计算机行业从业者，写这篇东西，在众多房地产专家以及行业资深从业者面前，是班门弄斧了，很多观点有不准确的地方，请房地产从业者海涵。但是看着很多学生买不起房，但还要买房，不断地问笔者购房建议，我梳理了一下对这些问题的考虑，给年轻人一些建议，发心是好的，请谅解。

房价，特别是济南房价，什么时候降？当购房人首付后，月收入不够还月供时会降；当济南综合人口增长放缓，济南实体经济发展无法提供更多人工作和收入增长时会降；当济南的城市空置房源与刚需购房者和租房者严重失衡时，会降；虽然作为一个外行人，但济南的近几年无论我怎么揉眼睛也看不到这种迹象发生啊。

另外，房子的问题解决也好，没有解决也好，过后，更智慧的解决办法，是投资自己，让自己更值钱，让自己在就业市场上更有竞争力，让你自身价值倍增的速度超过房价上涨速度，是我们永远要研究的事情！这个世界不算太好，也不算太坏，做最好的自己！加油！