韭菜割不过对手的我爱我家和情急说了实话的胡景晖

壹

我有一个朋友，算个妙人。

首先，他是一个富二代。家里唯恐他学坏，就把资产的一小部分，也就是三十套左右的房子吧，交给他打理。

其次，他是一个很有志气的富二代。为了不沉溺于走马遛狗，浮夸空虚的生活，他做了一个艰难的决定: 让自己用一种比较辛苦的方式生活。为锻炼自己的意志品质，使自己饱尝为生活奔波辛劳的滋味,他要求每一个租户都用现金支付房租，月付。

从此以后，他起早贪黑，每天为了一笔钱去希望去奋斗。

然而，随着近年来我爱我家相寓，链家自如，蛋壳这类长租公寓业务的扩张，这位爷妙到巅壕的生活，再也无法维持了。

他逐渐发现，一旦有租户解约，很难再有人来租房，甚至连看房的人都没有。客户都被中介机构向长租公寓引流，房子面临的选择只有两条路，要不长期空置；要不转交给中介机构，作为长租公寓对外出租。

按正常思维，但凡想租房，都必须从中介公司找房源。然而，随着长租公寓业务的力推，这些传统意义上的出租房源，都从市面上消失了，或者说，被主要的几家中介公司利用信息优势把这些待租的房子屏蔽掉了。

就以北京为例吧。房屋中介最大的两个寡头，占据了市场的绝对份额：一个链家，一个我爱我家。链家以房屋买卖为主，租赁业务只是一个添头，社会主义市场经济的一个有益补充。我爱我家则因为在买卖业务方面，跟相对较弱，很早就把业务重心转移到了租赁上，并且在最近几年发展迅猛，租赁业务的客源和房源占据了市场的绝对份额。

贰

链家、我爱我家和蛋壳，其实是房东的被动选择。

随着市场玩法的变化，我这位朋友的生活价值观，每天逐渐被另外一种忧虑填满了。他最先对长租公寓这个建议负隅顽抗了一阵子，但顶不住自己十天半个月都启动不了一次收款流程的焦虑，屈服了。

那么，该选哪一家公司把自己的房源委托出去呢？这又是个问题。

1、链家的自如。从房东手里直接收购运营（简称直收）的房屋，会按一定的标准，对每间屋子投入大约1万5到2万的改造费用。链家有不吃差价的口号，但是为了收回装修成本，他们需要与房东一次性签订至少三年合同。与此同时，每个月每年需要从房东那里抽取30天的租金作为空置及服务费用。

2、我爱我家的相寓。对房屋的标准化定制要求相对较少，也很少对收购来的房源做相应的改造。跟房主的合同可以一年一签，但通常每13个月中会抽取35天作为服务费用。

3、蛋壳。蛋壳直收的房屋，在房屋标准化定制的要求，和投入的改造费用方面跟链家相似，同样需要一次性签订三年以上合同。蛋壳第一年会从客户手里抽取45天的租金，余下两年则只需要抽取15天。

这三家共通的地方是每年都会给房东3~5%的递增涨幅，此外，会收取房主少量费用作为房屋维修基金。

但现实中的情况是，对一个家庭来说,除非是生命已经走过了一个较长的循环,一套房子不再具备读书、工作、居住等等生活上变数的用处，否则不太可能把一套房源，长期放在中介公司手里3到5年。

一旦发生违约，赔付的金额实在太高了，不划算。所以很多房源就这么被迫落到了我爱我家手上。他们才是收割房源最快的那把镰刀。

在戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告中这样形容目前的长租公寓市场，“作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓市场将迎来‘最好的时代’。”东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。

叁

今年房租上涨，哀鸿遍野。究竟是谁在推高房租？

先从行业标准看，直收房屋的统一定制标准，大致是使用期两年以内的家具家电，厨房卫生间的防水保障。

三家公司租客的付款条件基本上都是押一付一，但同时每年需要再支付中介公司一个月的租金，作为抽水。

值得注意的是，在中介公司两头抽佣的同时，他们还两头收取房屋修缮费用。租客同样是需要为每年不固定的房屋维修支付固定费用的，尽管钱不多，但积沙成塔，对于中介公司来说，也是一笔不错的收入。

首先，在北上广深这样的大城市，出租房源永远是稀缺品。北京目前的常住人口超过2000万，但是房屋登记部门相关的房源数字只有550万套。每个家庭富裕出来可供出租的房源数量，始终是少数。

随着近两年北京大规模的拆除违建，供求关系更加紧张。

尽管大量的人都在寻求可供出租的房子，但垄断租客信息的中介机构，通过一系列的员工激励考核机制，把客源尽数引流到了他们旗下的长租公寓品牌里。这种情况下，房东只能乖乖的把房源交给中介，任由他们从中再分一杯羹。

谁是推高租金的罪魁祸首？

定性的讲，谁最大份额的占有了租赁市场，谁能把这种合法横插一刀的盈利模式固化为租赁市场里的单一形式，谁就掌握了推高租金的权利。供需如此不平衡，三家公司又在互相竞争房源，房东绝无可能把租金降下去。三家长租公寓，又各自有各自的成本，唯一能被牺牲的，就是租户的经济利益了。

租金推高的幅度，就是这三家公司，从供需双方手里抽取的服务费用。

每个租客从之前只需要负担的12个月房租，变成了现在的14个月，而且双方还得共同被抽取5~8%的房屋维修费用，这么一算，不就跟近两年飙涨的20%房租，恰恰吻合上吗？

肆

我们再来讲讲性感的资本故事。

我爱我家（000560.SZ）是A股市场的新兵，2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收购了84%股权。2018年5月，昆百大A正式更名为我爱我家。

值得注意的是，我爱我家曾在并购重组时定下业绩对赌协议，承诺2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。而资料显示，2014年-2016年，我爱我家的净利润分别为-6718万元、1.8亿元、3.2亿元，2017年公司营收81亿元，净利润5.3亿元。

看到这么高的业绩回报压力，一般人肯定就怂了。但我爱我家，肯定是最坚强的泡沫，是颜色不一样的烟火。

我爱我家之前对赌业绩的回应称：“对赌业绩目标的完成并没有非常大的难度，净利率达到6%左右就可以完成目标，实际上已经具备这样的能力。其实公司有很多业绩增长点，以前缺乏股东的支持和资源。此外，资产管理业务和租赁业务可以有效抵御市场波动。”

公开资料显示，我爱我家旗下拥有“我爱我家”、“相寓”、“伟业顾问”及“汇金行”等多个专业业务品牌，业务范围涵盖房地产全产业链。其中，长租公寓品牌“相寓”所涉及的资管业务是我爱我家及其母公司昆百大A近期主要发展方向，这块领域也是近期胡景晖所引发的舆论风波讨论的中心。

8月17日早上，我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。

8月17日晚间，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。

8月18日上午9点，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞职。他称，由于众所周知的原因，辞去在我爱我家的所有职务。

但胡景晖的言论与我爱我家的战略布局显然向左，所以即便是“老人”，说错话被资本迅速抛弃也并不令人意外。

翻看我爱我家2017年年报，“在2018年将完善相寓租住产品图谱，持续进行新产品的研发试点更新迭代，提升相寓服务与产品品质；同时，建立整栋业务事业部，推进B端合作，推进各城市的项目落地及运营管理团队建立。”由此可见，我爱我家其实对长租公寓他们寄予了厚望，也希望能成为未来业绩发力的重点。

我爱我家如何在两年内实现18亿元的净利润？看来难度不小。胡景晖的此次发言，在业内人士看来，无非是技不如人，业绩压力又大，还在被竞争对手不断反超，情急之下，口不择言罢了。