限地价能控制房价？泰禾郑州并购拿地实力打脸

1

说到中国楼市，有一个普遍存在的共识，高地价推高房价。接下来的逻辑就是，限地价能控制房价。

这个命题如果能证实，涉及到两个层面，一是地价要可控，二是地价之于房价有干预能力。但这种理想化过于剥离市场。如果第一点就不可能，怎么轮到第二点。

随着一二线城市的“地王”花式刷屏。高地价顺理成章被认为是高房价的罪魁祸首。事实是怎样？

市场对商品房价格组成有一种算法： 30%的土地成本，30%的建安成本，30%的报建、行政费用和税费等，10%的开发商的利润。在调控房价目标上，土地成本留给人很大的想象空间。

那么，限制低价能否控制房价呢？我们来看看郑州楼市。

2016年10月31日，郑州相关ZF网站发布《郑州市国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》，“熔断制”正式登场。

文件规定，住宅用地使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节。

第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂熔断，该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价，熔断地价的报价竞买人为熔断人。

郑州出台熔断机制，是在之前出台相关政策效果不佳基础上的补充和加强。其主要目标在于减少地王产生、进而影响市场预期。

然而，就这项政策本身，有治标不治本之嫌，因为出不出现高价地，受到所拍地块区位、用途、质地、起拍价高低和参与竞价企业强弱、多寡等多种因素影响。

甚至而言，连治标都有些牵强。

在现实操作中，二级市场有太多“暗度陈仓”的机会，完美避开这项政策。因为除了招拍挂，还有并购这样的方式。更深层次地思考，地价降下来并不是谁都愿意看到。

2

最近，泰禾再次通过并购股权的方式拿地，又一次让人心头一紧。背后的暗流涌动，颇有意味。

2018年5月17日，泰禾集团公告称，公司控股子公司运成置业以10.295亿元的交易价款持有创耀实业100%股权。

创耀实业主要资产为其持有的河南嘉智置业有限公司95%股权，另一股东河南金汇建设投资股份有限公司持有嘉智置业5%股权。

嘉智置业主要资产为持有位于郑州市金水区鸿宝南路南、姚店堤西路东的郑政出【2017】15号地块，项目地块占地面积54,313.53平方米（约合81.47亩），土地用途为城镇住宅。

河南金汇建设投资股份有限公司的股东为河南广汇实业集团、河南金水北区建设投资有限公司，持股比例分别为65%、35%。

而河南金水北区建设投资有限公司又是河南金水金科建设发展有限公司的子公司。后者是由郑州市金水区人民ZF出资设立的国有独资公司。

兜了一个大圈子，总是毫无惊喜地见到政府的影子。

公开信息显示，2017年4月26日，郑政出【2017】15号地——也就是上文中的“10亿地”，以起始价35288万元被河南金汇建设投资股份有限公司竞得，折合单价433.14万元/亩，楼面地价3094元/㎡，该幅地块熔断价53088万元，竞地价最高限价70576万元。

交易的这块地，位于郑州金水区杨金科教园，一年前起拍价3.5亿元摘得，一年时间不到，飙涨到10亿。升值6.7662亿元，幅度为191.74%！何来地价可限？

所谓趟浑水这件事，是先趟后浑，还是先有浑水然后有人去趟，已无从谈起。这已不是泰禾这台浑水搅拌机第一次出手。

3

泰禾集团自2017年3月牵手天伦集团落子郑州，带着闽商特有的彪悍，通过并购扩仓、曲线拿地的方式，上演弯道超车的惊险大戏。

2017年9月20日，泰禾集团全资下属子公司泰禾兴通与盛科御景、盛科投资、凯億投资、浩晨置业等签署了《关于郑州轩龙置业有限公司股权收购项目之股权转让协议》。根据协议约定，泰禾兴通以总价款人民币21亿元受让郑州轩龙置业有限公司45%股权。

这场并购的详情是，泰禾集团以21亿元的价格，买了两块尚未开发的土地。那么，这两块土地，在ZF土拍时的价格是多少呢？

2016年12月9日，郑州国土局挂牌出让9宗地块，其中郑政出(2016)116号(网)及117号(网)由升龙集团以44505万元竞得，地块位于管城区核心区域，总计91.41亩，也就是说升龙为这块地付出了4.45亿。

时间仅仅是过了9个月，这两块以当时最高限价竞得的土地，被升龙以21亿元的价格卖出，升值16.55亿元，幅度为371.86%！这地价为何越限越高？

在这个协议签订的十天后，因合作双方对项目后续开发存在不同意见，又解除了该协议。项目涉及目前仍在热议的“金尊府”。金尊府也很有故事，将另文讲述。

为什么说限地价来控制房价是一个伪命题，可以说泰禾在郑州的动作撕下了毫无意义的遮羞布。如果限地价根本就不可实现，根本轮不到妄谈房价；如果降地价不是本意，不过仅仅是立牌坊而已；供需不平衡的问题解决不了，一切无济于事。企业想赚钱无可厚非。ZF一边增加收入，一边想对上边有交代的同时又能安抚民愤，恐怕是很难了。

撰文：乌衣           编辑：花边