春节过后，三四线楼市加速上涨的消息特别火，看来自媒体的嗅觉还是很灵敏的。

就拿我回老家过春节来说，同学聚会时大家聊的最多的也是房子。特别是有两三个同学，家里拆迁，一下子多出好几套房子。还有几个同学家里是处于待拆迁状态，只等上面来量房子。有的人只恨家里位置不好，吃完一顿饭，和其他同学的差距，好像又拉开了好几条街。

以前大家买不起房子时，是吃不到葡萄说葡萄酸，说什么管他房价涨上天和我也没关系。但现在不一样了，连我们县城的房价也开始涨了。

老家是福建省武平县，很偏的小县城，春节房价普遍在5000-6000元了，比去年贵了10%左右。而且大家议论，碧桂园18年要进来，有很多拆迁户已经是持币等待了，估计今年还会继续涨10%。

三四线楼市2017年其实已经牛了一整年了，但最近又被拿出来当热点炒，这背后的原因是什么呢？房子疯涨起来，是价格到头还是刚起步？ 三四线老家的房子还能买吗？

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新春伊始，楼市加剧分化

虽然2018年2月份的楼市数据还没有出来，但春节期间，楼市的成交量具有明显的代表性。

根据易居研究院智库中心提供的数据，2月1日至2月14日新建商品住宅成交量，在一线城市环比下降35%，二线城市环比下降37%，三四线及其他城市环比均上涨，分别为11%、5%和17%。

虽然因为春节长假影响，全国楼市活跃度会下降一个档次，开发商的促销目标也有侧重点。三四线城市中，很多标杆房企在节前开启了抢收销售，目的就是瞄准那些返乡置业的客户，所以最近有句话很火：“一二线楼市春节休眠，三四线销售值守卖房”。

应该说“返乡置业”是这次春节三四线楼市行情的关键词。节前，安居客发布的《返乡置业报告》显示，59%的人群有返乡置业的意愿，其中有80%的人群来自三、四线城市，近7成在一、二线城市工作。这份报告的样本覆盖了一二线城市里的近60万人。

估计有的人看到这份调查报告就蠢蠢欲动了，好像“回家买房、回家创业”要成为风口了。但我却要给大家泼一盆冷水，千万不能被手机上一时铺天盖地的热点所洗脑。在没有搞清楚三四线楼市本轮上涨的原因之前，跟风买房只能埋下苦果。

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三四线楼市凭什么牛起来

大家都知道，大多数三四线城市是人口输出地，平均可支配收入也不高，但从2017年开始，三四线楼市一直在上涨，这是事实，人家凭什么这么牛呢？

我可以开门见山地说，最重要原因只有一点：货币化拆迁。

拆迁大家都熟悉，官方的说法叫“棚户区改造”，其他的说法，比如新农村建设、旧城改造，都是一个意思。

以前拆迁有个安置方法是原址原迁，现在直接是货币化安置，就是给你一笔钱，让你去买房。三四线城市的楼市库存量比较大，政府把你的老房子拆了，给你一笔安置费去买新房子，既完成了楼市去库存任务，GDP也上去了，简直一箭双雕。

我们看看货币化拆迁对三四线楼市的支撑力有多强。

从2014年开始，棚改货币化安置开始得到大力推广，所占比例从2014年的9%快速提高到2015年的28%，在2016年则进一步跃升至48.5%，根据方正证券的相关报告，2017年的货币化安置比例，“保守估计”也将达到50%以上。

2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元，开工套数创历史新高。而2015年到2017年累计开工1816万套，顺利完成此前定下的1800万套目标。

大家发现没有，从2015年开始，国家大幅提高了货币化安置的比例，为什么呢？因为那时候房子卖不出去了，政府财政告急。所以从2015年开始，政府把楼市去库存当作全年经济任务的重点。

2015年是一线楼市去库存，2016年是二线楼市去库存，2017年是三四线楼市去库存。在这个过程中，货币化安置的比例越来越高，2017年货币化安置达到50%以上，也就是说有一半的人是直接拿钱给你买房，什么原因？因为去库存，越往小的城市，居民购买力越低、实际需求越少，政府掏的钱也越多。

换句话讲，货币化安置的本质是，政府自己掏钱在买房子，政府成了三四线楼市最大的买家。如果哪天政府离场了，这样的楼市还会风光吗？

想想2015年的股灾，最后救市不得不派出郭嘉队接盘。但政府的资金总是要撤出来的，什么时候撤呢，当然是股市上涨的时候，但散户是被蒙在鼓里的。

如果用这个逻辑对照当前的三四线楼市，是不是有些相似呢？

中国的楼市和其他国家没有本质区别，房价短期看是货币现象，长期看则是由所在城市的基本面决定的，这个基本面就是城市的发展潜力。可以打个比方，房价可以看成是一座城市的股价，短期会受到资金面和情绪面的波动影响，长期看和这座城市创造的价值息息相关。

所以，归纳一句话：棚改力度加大且货币化补偿，是支撑本轮三四线房价上涨的最关键力量。

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三四线城市的房子还能买吗

关于这个问题，其实我的观点一直都没变：如果你是刚需，而且有能力买房的话，三四线城市的房子现在买没问题。如果你想投资三四线的房子和商铺，我劝你还是打消这个念头。很多城市房价上涨幅度已很高。伴随着去库存逐渐完成，你得小心自己成为最后的接盘侠，搞不好会套牢。

说到三四线城市，有个关键地方要注意。三四线城市也分高低档的，在一线核心都市圈外围的三四线城市，这些城市的房产增值潜力远高于其他三四线城市。

如果你认为你的城市还很有潜力，那再观察一下春节后出去打工人就知道了。即便有潜力，也不是这一两年就能迅速改观的。

如果是刚需，在三四线城市买房，我有几个建议：

第一是选核心地段。在县城买房尽量选地段好、学位好、交通好的房子，即使将来房价回落，这样的房子依然是最保值的。

第二是尽量不要投资商铺。三四线城市商业没那么发达，请勿购买商铺、写字楼，除非真的是热门的档口。三四线城市一定要注意鉴别虚假繁荣，比如搞拆迁运动的时候，外来务工人员很多，经济看起来很繁荣。但如果拆迁运动结束，尘归尘，土归土。

第三，改善居住也可以考虑。在外打工的，很多要靠父母在老家帮忙带小孩。县城生活方便，生活设施和医疗条件都比村镇好，买给父母住也是不错的选择。这种情况要和投资二套房区分开。