如何低首付买到一套好房？三

文/魏千洛

今天来聊聊房子的主要税费，以及买房中的一些坑。

忽略地区差异，主要税有三：

1.契税：房价全款的1-1.5%，不能省；

2.个税：交契税满五年，且为家庭唯一一套住房的不用交，简称“满五唯一”

a.2015年前的房，房价全款的1-1.2%

b.2015年后的房，买卖房价差额的20%

3.增值税：房价全款的5.6%，交契税满两年，不用交。

主要费有四：

1.中介费：房价全款的1-2%，可谈

2.金融服务费：房价全款的1%，可谈

3.房产评估费：银行贷款前要找评估公司评估房产价值，房价全款的0.4%－0.5%，可谈

4.按揭垫资利息：如卖方有银行按揭未还清，需要还清贷款，卖方又无钱可还，需要垫资，垫资利息一般为1-3分/月，可谈

5.其余各类杂费：3000元以下。

注意，此处有坑：

坑1:买主看中一套2013年的二手房，觉得这房满五年了，且是卖主唯一一套住房，粗略问了中介税费，觉得个税，增值税都可省，签完合同发现，卖主刚拿到房本，也根本没有交契税，这房虽是2013年交的房，但是并不满足免增值税和个税的条件，税费多出房价买卖差额的20%以及5.6%的增值税。

坑2:买主看中一套2015年之后的二手房，也交了契税满2年了，还是可能有坑。

增值税省了，个税无法省，2015年之后的二手房，按买卖房价差额的20%收税，买主没看购房发票，觉得虽然有涨幅，但不至于离谱，但有一种情况，此房2015年之前有过一次交易，且是亲戚过户给亲戚，为了当时省个税，把市场价10000元/平的房卖成了400元/平，第二次交易时买主未能查看当初的买房发票，个税变成了（10000-400）*建筑面积*20%，多出了近1/5的总房价。

坑3:买主为了买一套学区房让娃上学，付完款，过完户，却发现卖主根本没有转走户口的打算，继而自己落不了户，再继而娃入不了学。合同上一般这么写，过完户后，多少个工作日，卖主迁出户口。去讼诉，法院判决卖方败诉。然后呢，没有然后。法院没有办法让派出所强制卖方迁出户口。法院和派出所不是一个体系，无法这么操作。

只需要加一条，过完户后，多少个工作日，卖主迁出户口，如晚迁出超过1天，支付买方违约金1%的房价总款。法院不能执行迁出户口，但是付违约金，法院是可以做到的。

坑太多了，多到可以刷新世界观，知道坑是为了更好的避开坑。

正如查理·芒格所说，如果我知道我会死在哪里，那我就永远不会去那个地方。