《投资商铺》笔记
Cassie
一、城市化发展的几种形成类型及其原因
1、常规经济发展推动型的城市化
当一个城镇这个实体的发展到一定瓶颈的时候——瓶颈一般指城镇的承载能力——常规化的经济发展就会迫使推动城市化的发展。如果一个城市的承载能力达到一定的上限，城市就会自然地向周边扩张，原先的城乡结合部就会慢慢城市化。当城市需要进行扩张的时候，城市管理者也会有意识地引导城市化扩张，这就是我们常说的城市规划。
2、因交通、旅游、能源资源等重要因素带来的城市化
这一类城市化进程一般是因为交通、旅游、能源资源等重要性的因素带来的城市化发展。
3、因职能需要带来的城市化
工业职能、政府职能、大规模征用性迁徙聚居（三峡工程百万人口迁徙）、国家规划（深圳）
4、原始自发性城市化：集市、交易互视、大都市、城市带（长三角、珠三角、环渤海城市带）、国际间经济体
二、商业中心的形成
1、稳定的商品来源区、销售区、服务区等；
2、便利的交通，有利于商品、消费群的集散；
3、一定的人口辐射规模；
4、其他，如政治、军事、历史等等。
商业等级发展：
邻里型、社区型、区域型、地域型、中心型
社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到 10%。通常认为，城市商业规划发展距市级、区域商业中心 1-2 公里以外的居住区，服务人口 5 万左右，应有一个相应规模的社区级商业中心。商业营业面积为 1-2.5 万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。
三、根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
四、关键点
1、道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。因此投资者应「跟着规划走」，多关注政府的城市和商业发展规划。
2、对于一个成熟的休闲购物中心，地段已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。
3、在投资中有一个先后的原则：能买临街的门面就不买内铺。大多数时候，人不是为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为。临街门面的展示型较好，通俗点说店招就是户外广告牌。
4、商铺周边人口结构，区域内居民人口所从事的行业，区域内居民人口的收入结构等等，都是影响商铺的市场消费和商铺经营定位的关键因素。
5、保障回报率，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力延续性的消费人群（例如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态）
6、商铺投资非常讲究「群羊效应」，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流
7、选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。Shopping mall 提供的是「一站购齐」的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享到人气。
8、判断人流量：判断一个商业的基础人流量，我们要做的就是数一下周边有多少小区，人居量如何。如果商业楼盘周边的住宅盘量不足，那么人居量就不足。道理就是如此。你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少：走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，毕竟购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的重要指标。
9、在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股
10、同时要看商铺周边的产业结构——产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多，自然造成对周边服务的需求。
11、商圈性质的变化意味着店铺不是因顾客减少而遭淘汰，就是在开发商的业态调整中遭淘汰。
12、地铁是城市商业的动脉血管，商业地产投资领域有一句传世广告语——「地铁一响，黄金万两」
13、餐饮业态比较集中而且相对发达的地方也是购买力强且集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选所在地客群购买力强的地方。对于大型城市来说，地铁的发展决定了办公物业、公寓物业、商业物业的分布特点。直接一点，讲的就是投资跟着地铁走。
14、高架道路虽然对城市交通具有重大意义，但是对市内的商业却有一定程度上的伤害。虽然说高架道路的运力非常大，但是并不能给沿线道路带来更多的人流量——一些高架架空的区段，甚至人流量的驻留更少。
15、停车场分布的决定城市家庭消费的流向。不管是收费的还是不收费的，都很重要。一定要让客群需要它的时候方便快速到达，并且有车位可以停留。
16、在要投资购买商铺时，首先要分析它能做什么，之后还要分析不能做什么，再分析开发商或者自己所选择的租客中，租金大致会在什么范围内。然后详细了解其周边商铺的情况，得出最可行的一个租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。切记！你和中国银行做邻居，可能银行的租金是 300，你的商铺租金也许只有 180 元。这不是其他原因，只是因为经营商户不一样。
17、紧箍咒就是开发商需要自持 45% 以上的比例——这个比例是我个人说的，仅代表个人观点。很简单的道理，把开发商和散户的利益捆绑在一起，一荣俱荣，一损俱损。也就是说开发商在运营过程中也会想方设法地保障自己的资产利益。当然了，对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，这些项目一旦成功，所创造的财富价值升值会比较大。
18、进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。
19、综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大，在同等运作条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。
20、对于商业街商铺的投资，必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资，难免被套牢。对于规模超大、集中投放的商业街，应保持理性。
21、交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，可以考虑投资。
22、服务型社区商铺的层高也不能低于 3.5 米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化。因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求。
23、铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型。在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的「可视性」肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升。换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
24、餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。随着社区居民收入水平的提高及消费观念的改变，人们一般会把大部分的空闲时间花费在休闲娱乐上，减少家务琐事，于是更多选择不在家里煮饭而在外面吃。这类家庭餐饮消费一般比较集中在周末双休日及年轻一族的家庭。此外，亲朋往来、社区人际交往、各类聚会等也产生不少社区餐饮需求。
25、那些年收益率 12％ 或更高，基本上都是动人的神话故事，只存在于做梦的时候。年收益率能达到 10％ 以上就很是非常优质的商业，相对应的就是 100 万的商铺年租金在 10 万以上。
26、年收益率能达到 10％ 以上就很是非常优质的商业，相对应的就是 100 万的商铺年租金在 10 万以上。现在大部分的商铺年收益率在 7~8％ 左右。低于 5％ 的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。
27、一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房期铺，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，项目发展的加快，肯定是要加价卖的。对于中心商圈内商业项目的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是「皇帝的女儿不愁嫁」，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
28、返租政策一定是跟着统一经营管理来的，因为一个商业项目如果要做好，就必须统一进行管理。如果管理公司要经营游乐场，你这个小业主不同意非要经营个饭馆。你家这样，别家那样，再好的商业项目也架不住这样搞对不对？所以说统一管理的好处就是可以统一地对商业业态进行合理的布局规划，但是经济好了之后，小业主们又要求更高的回报率，在此我想说，请投资者要有契约精神和常识。当你提出 15% 的回报率租金的时候，你已经走火入魔了。有时候经营得太好也未必是好事，所谓物极必反。发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，但是对于经营商户来说负担无疑加重了，商户的投资收益却日渐减少。大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，所以有钱一定要大家一起赚。
29、各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。
30、人口密度高加上人均收入高，市场的周期性就无限趋近于零，比如北上广深。反之，人口密度低加上人均收入低，市场的周期性时间就非常长，比如偏远山区的小镇。
31、商业地产获利大致有三种模式：
（1）物业全部持有，靠后期运营收取租金赚钱。（2）全部散售掉，开发商卖给投资客户，获取开发利润。（3）部分散售+部分持有，1+2 的结合。
