长租公寓行业浅析

公司附近开了一家冠寓公寓(龙湖冠寓)，15-22平方的单间需要2400 /月的租金，加上之前听过的YOU+、自如等，让我的对现长租公寓行业产生了兴趣。

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公寓：公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。一般分为职工公寓和商业公寓，可以对外租赁，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。

我国的住房租赁交易基本以C2C为主，并没有形成B2C的业务格局。目前长租公寓的主要客户限定在中等价位以及中高等价位的租客。

住房租赁行业迅速发展的原因

1.国家政策鼓励:从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠等；

2.统的住宅开发与销售的增速日渐式微，各路房地产行业的参与者也都纷纷布局长租公寓，图表一为“1999年-2016年我国房屋(住宅)竣工面积”；

图表一

3.房价攀升，越来越多的年轻人选择租房的生活方式；

4.参考国家卫生计生委公布的《2016年中国流动人口发展报告》，全国流动人口数量达2.45亿人，以2013年末全国流动人口居住方式来看，租住私房比例为67.3%。

参与者:

1、开发商背景类：

从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足长租公寓。截至2017年9月，已有近30家房企积极进入长租公寓领域。代表机构有万科泊寓、招商壹栈、旭辉领寓、龙湖冠寓。

优点：高起点，本身具有地产资源，具有先发优势。

2、中介背景类：

如链家（自如）、我爱我家（相寓），主要由租赁中介业务延展而来，主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场。

优势：有天然的客源和分散式房源获取渠道。

3、酒店背景类：如窝趣（铂涛）、华住（城家）。

优势：住客和存量物业的管理经验丰富，运营效率有先发优势。

4、创业类：这是目前长租公寓中数量最多的参与者，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等。

优势：经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。如YOU+公寓致力于建设创业者之家、蘑菇公寓锁定白领群体、蜜柚公寓纯粹专注于女性客群等等

长租公寓分布方式及其优劣

按照空间分布情况，长租公寓可以分为集中式和分散式两种。集中式长租公寓房源一般是整栋或整栋中的几层。而分散性公寓一般从个人房东处获取房源，每套房都处于相对独立的环境中。

一、集中式长租公寓

典型代表:魔方公寓、万科泊寓

房屋来源:旧工业厂房、商业用房、原有的酒店或者开发商手中的闲置房产

房源位置:集中式房源获取难度较高，物业性质决定了大多数会处于相对偏远的位置

公共空间:公共空间统一装修改造，配置大堂、休息区等

出租形式:一般以小面积单套房间的形式出租

服务:社区化服务；公共区域配置娱乐休闲设施，便于组织面对面的线下活动；服务半径短，成本低

客户情况:个人和集体

二、分散式长租公寓

典型代表:自如、蘑菇公寓

房屋来源:从个人房东处获取闲置房源

房源位置:分散性房源，所处的位置具有更大灵活性，地铁沿线、商业配套丰富、生活便利的区域

公共空间:统一的公共空间，依托房源所在社区

出租形式:一般为“N+1”形式，按间对外出租

服务:由于距离问题，可提供的公共服务较少

客户情况:个人为主

以美国为鉴，看房企长租公寓发展潜力

我国租赁人口达1.8亿，美国租赁人口为1.11亿，在总数上已经超过美国，但租赁人口占比仍低于美国22个百分点，随着城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进，我国租赁人口比例会逐步上升，租赁市场规模也会水涨船高。

美国：租赁市场更为成熟，专业持有和运营的机构众多，2016年租赁市场机构渗透率在30%以上。

我国：当前租赁市场以职业二房东和个人房东为主，机构渗透率还不足2%。随着租赁市场供给侧结构性改革的推进，以及专业化、品质化、高端化的租赁服务需求日益壮大，机构租赁的比例将逐步加大，意味着现有租赁市场的内部升级也为运营机构带来了发展空间。

(迈点研究院资料整合，侵删)