思贝思场地|北京世贸工三商场，谜一样的商业项目

4月8日，2019年1月流拍的乐视控股世茂·工三项目再次启动拍卖程序，起拍价为21.87亿元，比上次下调1.13亿元。备受商业瞩目的世贸·工三工程再一次展现在大家眼前。

思贝思作为一个服务全国商业中心活动场地资源平台，对这个漂流在时代和资本的海洋中无奈的商业体也感到可惜。对世贸的商业资源我们了解到：世茂工三总占地面积近4万平方米，其中建设用地面积近3万平方米，总建筑面积为21.2万平方米（其中地上面积为13.5万平方米、地下面积为7.7万平方米），标准层面积为1850平方米，包括商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。其中主要建筑购物中心，是集餐饮、娱乐、休闲等为一体的商业体。客户定位为22-35岁都市白领，项目围绕年轻的客户消费群体，引进首家艾米电影街、MR.X密室逃脱、咖啡陪你等24小时营业的品牌。项目定位是基于建筑设计特性，致力于北京首家真正意义上的24小时购物中心。

据媒体报道称，世贸工三的评估价为32.89亿元，此次起拍价为21.87亿元，较第一次拍卖下调1.13亿元。此外，本次竞拍需先缴纳保证金1.0936亿元，每次加价幅度为10万元。截至目前，仍然没有出现报名者的消息。有商业地产人士表示：除了世贸工三这个项目存在本身人气低、经营不善的原因之外，还有一部分原因来自于乐视产权问题，认为拍卖交易过程不一定顺利。对于乐视来说，从整个商业高楼建起到坍塌，这个庞大的商业帝国的陨落着实令人感到惋惜，但仅对于世贸工三这个项目来看，不论优势还是劣势，都是商界警醒和学习的一个标志性商业体。

对于一个综合商业体来说，优渥的地条件置、庞大的客群流量、符合消费者需求的商业业态是项目建立的首要条件。思贝思商业场地数据中显示，世贸工三这个项目，在地理位置、客群数量、业态等方面均有着优势。

就地理位置而言，世贸工三位于北京三里屯商圈，周边辐射燕莎商圈、东直门商圈、朝阳门商圈、国贸商圈以及蓝岛商圈，匹配的商业项目有太古广场、太平洋百货、3.3购物中心、国贸商城、燕莎友谊商城、赛特商城、蓝岛、东方银座等；且周边地铁环绕，交通便利，在地理位置上占据很大的优势。项目南临工人体育场北路，东临新东路，北靠幸福中路，西侧为幸福村三巷，居民与办公区的交汇之地，辐射超高数量的消费人群。

再从商场业态来看，北京世茂广场工三是一家集餐饮、娱乐、购物、休闲于一身的购物中心。整个商业楼层分为地面4层，地下1层。其中B1层业态为生活+餐饮，1F业态为零售+餐饮，2F业态为零售+餐饮，3F业态为零售+餐饮+儿童+影院，4F业态为纯餐饮。

品牌种类繁多，主力店铺有MUJI、UR、MR.X密室脱逃、华堂超市、万宁超市、艾米电影街、BabyPoeer儿童机构、咖啡陪你、悠游堂等。

如此的商业优势，并没有成为世贸工三的逆袭条件。虽然乐视接手世贸工三之后有做整改，在没有取得成果时，让世贸工三再次披上了商业负面问题。

思贝思从媒体评价中了解到，世贸工三没有兴起的原因，一部分是因为政策改变之后，商业地产项目确实减少了优势，还有一部分原因是因为，虽然世贸工三的地理位置佳，但三里屯商圈的商业已经接近饱和，加上酒吧街等业态的虹吸效应，世贸的优势反倒成为自身的劣势。

我们用世贸工三对比三里屯商业，太古里可以说是一家独大，时尚精致的街区式购物，丰富的商业业态，汇集SOHO办公区人流以及城市各区年轻消费人群于此，辐射面积较其他商圈广泛。三里屯的客群和消费更多样化、更有包容性，除了外国使馆区，商场、百货、酒吧街、体育场、明星、演唱会等聚集了多重元素，是个国际化、年轻化、充满魅力的商圈。与其他项目相比，三里屯的优势在于，场地面积广、定位高端、场景多变，这里不光是潮人聚集，潮牌大牌都在疯狂涌入。我们可以从线下活动看出，三里屯是一个多元化的商业场景。思贝思作为一家汇总全国商业中心场地资源的平台，对各地区的商业项目均有深入的调查与分析。思贝思活动场地资源提供信息：三里屯是中国快闪活动频率、质量和关注度最高的商圈之一，平均每天出现1.34个经典快闪。对于北京三里屯场地，是大多数潮流品牌的首选之地，由此可以看出，线下活动的汇集也是三里屯独大的一个方面。

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再一个方面，世贸工三项目从开始运营，到乐视接手，所有的业态升级均未达到理想效果，反而定位发生了偏移。消费升级之后，客群的消费偏好各不相同。该项目从增加儿童业态到24小时营业，从概念性高端消费到活动特卖，再从购物消费到“乐视之家”，令消费者对这个项目的定位毫无概念，商业发展前景也令人产生怀疑。

思贝思觉得，世贸工三，是贾跃亭商业帝国兴衰的一个见证，也是对商界的一个警醒，虽然这次拍卖还没有定论，这个优劣并进的商业体，是逗号还是句号，都是一个未知数。