房地产开发公司各部门浅谈——设计部

曾经写过一篇房地产行业盈利文章，越来越感觉写作还是要从身边的事情着手，于是决定把公司各职能部门梳理一下。这里没有一句话是复制百度的，完全是我一个在地产行业里摸爬滚打10多年的从业人员，从地产行业内部视角的分析。

对于一家房地产公司，或者一个房地产项目来讲，最重要的当属设计部，说句大白话：一个项目是卖1万元/平方米，还是10万元 /平方米，全看设计团队的了！

一个出色的设计团队，应该有三位大师组成，即规划大师，建筑学大师及总工程师！

规划大师负责项目的总体方案，他应该根据一个项目周围已有的条件，考虑哪里建住宅，哪里建商业，道路如何循环......就好像一副画，最早的构思阶段。哪里摆放人物，哪里画花鸟，哪里画山水，哪里留白哪里守黑。你所生活的小区，出行是否便捷、购物是否方便，子女上学，老人散步的考量，都是体现了规划大师的水平！

建筑学大师负责落实规划大师的成果。也就是一幅画，当人物、花鸟、山水位置确定之后，人物的造型，花鸟的朝向，山水的比例，这些都是建筑大师的责任了。他负责将各个单体的设计把总。你所居住的房子是否舒适，日照采光怎么样，公共区域是否和谐，小区外形是否美观，项目的水电气热是否方便接入，甚至汽车坡道开着是否让你眩晕，这都体现了建筑大师的水平。

项目总工就是负责在将设计院的图纸变成实物的过程中，协调设计院和施工单位之间的矛盾。众所周知，建房子是系统工程，设计的图纸画出来都很美丽，但是在实际建造过程中，会有很多设计师意想不到的问题。项目总工不仅要能理解项目的设计理念，更应该熟悉施工的各个环节。也就是一幅画，从构思完成到展现在观众眼前，这可能会有非常大的出入。项目总工就是要保证实际交付的产品尽可能体现设计人员的理念。如果说规划和建筑两位大师是从战略上把关，那么项目总工就是从战术上把关了！

不知道大家会不会产生一个疑问，就是设计工作不是应该由专业的设计院完成么，房地产开发公司为什么还要有设计部门呢？！这不是资源浪费么？

甲方设计部最早设立的原因是

1 乙方设计院态度强硬，经常不听甲方话！

2 乙方设计院 效率不高，修改图纸缓慢！

基于上述两条原因，房地产开发单位成立自己的设计部门，一是方便对接、指挥设计院，二是有一些图纸修修改改的地方，就由设计部门自己直接完成了！

有实力的开发公司的设计团队会将设计成果沉淀，形成自己固定的产品线，比如万科、绿城，都有自己ABC各级产品线，说白了，拿到一块地，就像拼图一样的完成一幅画，这样就大大加快开发的速度，节省宝贵的资金成本。

设计部门还有一个重要的任务，就是配合拓展部门做拿地的成本测算。一家开发公司购买土地前都会做一个叫做“强排”的东西，你可以理解为：在满足政府规定的各项指标情况下，盖最多的房子！这个指标很重要，是开发公司拿地的重要参考依据！！近几年北京的土地价格高涨，导致开发公司拿地后，都是按照强排的方案盖的房子。也就是说，这个方案牺牲了美学这个维度，只从政府规则和经济利益角度来做设计。这也是为什么近几年北京的小区盖的都像兵营！！

好了，关于房地产职能部门的设计专篇先介绍到这里，之后还会陆续推出拓展、报建、融资、招采、工程等板块，敬请期待......