房产继承故事多:姥爷姥姥的房产怎样赠给外孙子

1.

调解助理小姚看着摊开在眼前的卷宗发呆，这个案子以前没有处理过。询问其他的调解员、法官说法不一，有的说行，有的说不中。这下，小姚犯难了。

这个案子的案情是这样的。

老张、老刘老两口有一女一子，外孙子出世后，格外招人喜爱。老张特意给外孙子起了个小名叫“小米儿”，老两口子一直精心照看他长大成人。

小米儿出息，打拼创业挣下自己的产业。他很孝顺，十五六年前，出全资给姥爷姥姥买了一套住房，安置老人安度晚年。老两口子高兴得合不拢嘴，逢人便夸小米儿懂事，孝敬老人，开开心心地过日子。

一年前，老张、老刘相继过世。小米的母亲与舅舅一合计，都觉得应当把这套住房转到小米儿的名下。为此，小米儿父母、舅舅舅妈共同签署了一份“房产转赠协议书”，打算以法定继承的方式将老人房产转赠外孙子小米儿。

“这个，这个……有点说不通啊。”小姚看着手里的卷宗暗自思忖，“孙子、外孙子都不属于法定继承人的范围，老两口没有留下遗嘱。这种情况下，没有办法把小米儿拉进诉讼程序，这可怎么办？”

有人告诉小姚:作为继承人的母亲、舅舅明确表示放弃房产继承，一致同意把姥爷姥姥名下的房产转赠小米儿，这个做法并不违反法律规定。

“是啊，尽管小米儿不是姥爷姥姥遗产的继承人，可是，法定继承人一致同意把遗产赠与他人也没错啊！”

小姚头疼了。

2.

小姚找来几本类似案情的卷宗翻阅起来，有个已经调解的案子引起了小姚的注意。

早年间爷爷就去世了，名下有一处农村宅基地的三间住房。房屋破旧已经不能住人了，孙子出资推倒旧房建起了方方正正的一个四合院。为此，孙子要求将新建住房确认在自己名下。由于父母明确表示一致同意，这个案子经过调解结案。

当然，这个案子的当事人以分家析产为案由发起的诉讼。

“法定继承的案件首先应当确定遗产范围，其实也就包含了析产的内容，姥爷姥姥的住房分明就是小米儿出资购买，继承人都不否认这个事实。”小姚看着卷宗边思考，“既然如此，小米儿的事情能不能借鉴这个分家析产的案子来处理？”

3.

听罢小姚介绍案情并说出自己的想法后，老陈夸奖小姚动脑筋、勤思考。之后，略微思索整理一下思路便说了起来。

“法定继承案子的要素中，必须查明遗产、法定继承人的范围，以及被继承人生前债务。否则，案件审理必然走偏。”老陈郑重其事地说，“法定继承人可以放弃继承权，也有权把自己的继承份额转赠其他的法定继承人。显然，在没有遗嘱的情况下，小米儿不是姥爷姥姥房产的继承人，所以，小米儿不具备本案当事人的主体资格。”

“这个我清楚，搞不明白就是继承人一致同意把自己继承的遗产转赠小米儿不行吗？”小姚问道。

“继承与赠与是两种不同的法律关系。法定继承中，继承人向其他继承人转赠自己的继承份额，仍属于遗产继承的范围。然而，当继承人把继承到的财产赠与他人，则属于财产赠与的范畴，应当在遗产继承完成之后才能实施。”老陈法言法语地解释说。

“我看过一个分家析产的案例，爷爷名下宅基地房屋确定给了孙子，理由就是孙子出资翻建了房屋。”小姚有些不解，接着问。

“农村宅基地房屋有着特殊性，1990年代初期，我国进行了宅基地使用权的确认。这么多年过去了，使用权人的情况发生了较大的变化。现在，我国正在开展农村宅基地使用权普查工作，为下一步规范宅基地及房屋权属及流通做准备。”老陈又是当年讲课般模样，慷慨激昂地接着说。

“祖业产已不存在的情况下，新建房屋确实存在归属的问题，如果父母放弃祖业产的权利，承认其子女出资建房的事实与权利也很正常。不过，如果我没有说错，你说的那个分家析产的案子，孙子翻建房屋事先得到村委会、乡政府的同意。而且，调解书中写明孙子享有的是居住使用权而不是所有权。另外还写明:本文书不作为国家行政机关确认房屋产权的依据。”老陈老神在在地说，接着端起茶杯喝了一口。

“您说的没错，调解书中确实有大致的内容。”小姚对老陈的说法并不吃惊，毕竟老陈办理案子有经验。“可是，为什么要在调解书中写上这样的内容？”

“房屋属于不动产，按照法律规定应当以登记为权属确认的必要条件。然而，农村宅基地及房屋设立登记制度还在一些地区试点，尚未普遍正式确立。房屋权属及登记属于国家行政机构的职能，并不是司法机构的职能。所以，法院出具的裁判文书不能替代国家行政机构的行政职责。”老陈接着补充道，“目前，法院出具的农村地区分家析产、法定继承案子的裁判文书，都要阐明这个观点。”

“知道了，这么一大堆的大道理，弄清楚也不容易。”小姚有着抱怨的嘟囔着，“那你说，小米儿这个案子怎么办？”

4.

“这样吧，有些大道理跟当事人解释一下就是了，没有必要过多啰嗦。毕竟当事人是来寻求解决实际问题。你看这样行不行，”老陈看向小姚耐心地解释，并用商量的口吻说道:“你先把小米儿约过来，这样说。”

按照老陈的意思，事情必须分两步走。首先，小米儿的舅舅放弃，由母亲全部继承姥爷姥姥的房产，把房产过户到母亲名下。这样，母亲继承来的房产不占房产限购政策的指标。之后，母亲可以在任何时候再把自己继承来的房产赠与小米儿。

“这对小米儿他们家来说，应当是最佳的处理方案。既符合法律规定，又兼顾到小米儿的利益，实施起来简便、顺畅。”最后，老陈概括说道。

“好吧，我试试。”小姚点头答道。

……

过了几天，小姚告诉老陈，小米儿接受了老陈的建议，而且，还不住地道谢。

“当然，小米儿一直是在感谢我哈。”小姚开心的玩笑般地告诉老陈。

“这算个啥。”老陈无所谓地说道，“要记住，帮助当事人选择最佳的处理方案，也是调解员的职责。”