火爆深圳的小产权房到底是什么？

与商品房没有区别的小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称"乡产权房"。"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

总结：1、购房合同在国土房管局不会给予备案；2、按照国家的相关要求，"小产权房"不得确权发证，不受法律保护；3、只有使用权，没有所有权；4、不能贷款，必须一次性付款交易；5、小产权房不能落户，不能上学。

小产权房分三种建设性质：

1、村委统建楼：这种性质的小产权房，其土地和房屋建筑都属于村委出资筹建，属于村委自建房，物业管理一般也有村委直接接管。购买村委统建楼，合同签署甲方是村委股份有限公司，见证方也是村委，一切责任由村委公司承担，购房者房款也是交村委股份公司。

2、村委集资房：其性质是集体共同集资建房性质，合同的大致含义是村委、开发商与购房者三方共同出资建房，这种性质的小产权房在市场上数量最多。合同签署甲方一般是村委及开发商，然后村委盖章，律师见证。责任由村委和开发商共同承担，物业有村委接管的，也有开发商管理的，购房款一般交开发商。

3、开发商建房（农民房）：这种性质的小产权房，建设方可能是个人，也可能是开发投资公司。由个人或开发商在村委购买地皮后，然后建房，合同为开发商和购房者共同签署。责任和物业都由开发商承担。

小产权房产生的原因：

1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。小产权房存在着大量现实的购买群。

2、擦边球的空间:根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3、农地制度不合理:小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

政策风险：

1、"小产权房"拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。由于历史情况复杂，有关部门将会区分不同的情况分类研究、分类处理。

2、目前深圳的小产权房存量较大，市场成熟，小产权的二手房交易买卖也比较频繁、平常。遇到开发商城市更新拆迁，只要不是属于违建，基本上都能得到赔偿，只是赔偿标准和赔付比例各区没有统一。但是因为不受法律保障，维权困难，质量没有保障，出现纠纷的时候较难处理。买卖需谨慎，其中风险独自承担，深圳不乏很多买小产权房赚了钱的人，但是也有出现过巨大损失的买家。

长按图中二维码，关注微信公众号，了解更多房产资讯