二手房VS新房，哪个更值得购买？

许多人在贷款买房的时候，会在新房和二手房之间犹豫不决，就目前而言，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。

贷款买房的首付、贷款额度不同

办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行

多方面的审核来制定贷款比例。

二手房房屋贷款则是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，共有两方评

估价，一个是银行方的评估价，一个是国土局的评估价（和契税挂钩）。

评估价是成交价的75%—85%，而贷款额度是根据评估价计

算的，根据公式首付=成交价-贷款额度。比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），首付比例均为

30％。

新房的首付款为30万。二手房的首付比例为44万，即［100－80×（1－30％）］。80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价

的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的首付款

附上：一手房首付计算方式：首付款=总房款-客户贷款额贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)二手房首付计

算方式净首付款=实际成交价-客户贷款额

(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)贷款额=二手房评估价×80%(首次

贷款额度可达80%)

贷款买房年限不同

贷款年限受到很多因素的影响，一些二手房的贷款年限则会根据房龄来折算，房龄越老，贷款

年限就越短。新房贷款无论是商贷还是公积金贷，一般可以贷足30年，手续和审批较为简单。相较而言，二手房贷款比较难，大

部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。即使可以办理贷款，银行也会

降低贷款成数或减少贷款年限，从而增加首付或还款压力。比如，25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年；但如果买房龄较老

的二手房，可能只能贷款20年了。除了首付和贷款年限的不同，新房交易和二手房交易所产生的税费也是不一样的。

贷款买房税费不同

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费，相较新房，二手房交易过程中涉及的税费很多，

包括契税、增值税、个税、中介费等。而且呢，本应由卖方缴纳的营业税和个人所得税，卖方通常都将其转嫁到买方头上。

二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也会不一样。其次，介费用这块一般会根据市场来波动，而且各地可能也会有些许不同。

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