什么样的商品房质量问题可以退房

【案情介绍】商铺投资漏水损失

2013年9月，毛女士与宁波市某开发商签订了一份《房屋买卖合同》，购买其开发的xx商业中心商铺一间，并约定了各自的权利与义务。商铺于2014年6月交付，毛女士随后与承租人签订了一年的租用合同。没想到的是10月份承租人就向毛女士反映商铺出现严重的渗漏情况，导致房屋墙壁、地面、窗台、家电家具及踢脚线等损害。毛女士立即找到开发商要求对房屋漏水问题进行维修，得到了马上修复的承诺，但是直到12月份开发商才派人前来维修。维修之后，房屋渗漏问题仍然没有得到明显的改善，2015年2月份再次修理没有解决问题后，房屋承租人以房屋无法经营居住为由于2015年4月与毛女士解除了租赁合同，导致毛女士租赁合同期限内的逾期租金损失。

毛女士此后多次与开发商协商，要求对房屋漏水问题进行彻底的修复，并赔偿自己家具、电器损失，但是开发商只同意对房屋进行维修，不承认对毛女士的财产造成了损失。多次谈判无果之后，毛女士起诉至法院，要求解除商品房买卖合同，开发商退还房款同时赔偿利息和财产损失。

【法院判决】解除合同退还房款

法院立案登记后，法院委托鉴定机构对涉案商铺施工质量和漏水原因进行鉴定，鉴定机构的资质得到了毛女士和开发商的认可。鉴定结果显示：

涉案房屋漏水较为复杂，有屋面施工不规范、天沟较浅等原因，也有部分面层开裂、空鼓、防水卷材局部老化，且不排除电梯机房墙体渗漏等；涉案房屋中的渗漏水隐患屋面修复边际无法确定，电梯机房墙体渗漏隐患及渗漏点无法确定，现有能采取的修复方案不能确保涉案房屋的渗漏水得到修复，因此涉案房屋的修复方案鉴定机构无法做出。

鉴定结果显示涉案房屋存在严重的质量问题，而且缺乏有效可行的修复方案，因此法院认为开发商未能修复漏水问题构成了根本性违约，毛女士有权要求解除合同。

对于毛女士要求开发商赔偿家具、电器损失的要求，法院查明涉案商铺内的家具、电器属于开发商在房屋交付前装修安置的，毛女士与开发商解除合同以后，需要退还房屋，所以这些装修损失不属于毛女士的损失。

因此法院判决解除毛女士与开发商的《商品房买卖合同》，开发商退还毛女士所交房款并按银行利率支付利息，驳回其他请求。

【法律法规】违约责任退房条件

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

开发商交付的商品房存在质量问题，违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，构成了违约行为，依法承担赔偿、补救等违约责任。

商品房作为商品，是为了满足人们对于居住和使用的需要而进行交易的，对于存在严重质量问题的商品房，无法发挥其居住使用的功能，买受人要求解除合同退房，是得到法律的支持的。

【律师分析】质量问题的鉴定与买卖合同的解除

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定，如果可以证明房屋存在主体结构质量不合格和严重质量问题影响正常居住使用，是可以请求法院解除商品房买卖合同和赔偿损失的，这里的损失包括但不限于因商品房买卖合同目的不能实现因而使买受人遭受的一切损失，包括所付房款及其利息，再在同一地段买同一类型房屋需要多支付的房款，物业费等。

房屋质量是否严重影响到正常居住需要专业机构进行鉴定，一般人考肉眼是没有能力做出判断的。比如房屋主体裂痕或者渗漏，如果鉴定成一般质量问题，开发商只需承担修复的义务，业主并不能因此要求开发商解除合同；如果鉴定意见为房屋主体质量不合格或者房屋质量严重影响正常居住使用，则可以解除买卖合同。

因此，律师建议：首先，房屋质量是否严重影响正常居住使用，需要起诉后由法院委托具有司法鉴定资质的鉴定机构提出鉴定意见；第二，若符合该情况，根据司法解释第十三条规定，法院会支持请求解除合同和赔偿损失的诉求。