中国楼市政策20年变迁，未来市场将走向何方？

我国房地产行业的发展以住房制度改革为起点：

1988 年住房制度改革进入推广深化阶段；国家废除住房实物分配制度，住房商品房浪潮开启。

随着土地出让和信贷支持等政策的完善，房地产行业进入稳步增长阶段：

1999 年开始发展个人按揭信贷；

2001 年国家推广土地出让招拍挂制度，土地城镇化加速；

2003 年国家明确把房地产作为支柱产业，对房企加大信贷支持力度。那时随着央行的印钞机开足马力，房价和地价开始抬轿子上涨的阶段；

2004 年开始房地产持续呈现量升价涨的局面，而且整个市场的上涨使加速度的，看不到山顶，这一阶段持续到 2009 年；

2010 年北京首次出台限购政策；

2011年房企土地购置面积、住宅新开工绝对数出现峰值；

2014年，调控限制政策大面积宽松，房地产基本面进入持续改善通道；

2016年三季度，调控政策重新大面积收紧，部分三四线房地产市场价格出现显著上涨；

2016 年至今，政策大力倡导租售同权，我国进入租售并举的发展阶段。

近年来，“房子是用来住的，不是用来炒的”，在加快房地产市场供给侧结构性改革和建立租售并举的住房制度，大力发展租赁市场。

2016 年 5 月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求在 2020 年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

2017 年 7 月 18 日，住建部等八部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了 12 个试点城市，包括培育机构化规模化的住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应等。

2017 年 8 月 21 日，国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

目前一二线城市的调控政策仍在继续趋严，2017 年上半年 3 个月内，就有超 13 个一二线城市颁布：

3 月 15 日，南京颁布限购新政，2 套及以上住房的本市居民不得买房；

北京颁布 317 新政，已拥有一套房以及无房但有商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，购买普通自住房首付比例提高至 60%，购买非普通自住房首付比例提高至 80%，并暂停发放贷款期限 25 年以上的个人住房贷款，再次刷新史上最严；广州首套房主流利率告别 8.5 折时代，调至 9 折；

3 月 20 日，长沙住房公积金出新政，最低首付从 20%上调至 30%；

3 月 28 日福州、杭州及厦门相继推出房地产市场调控新政；

(9月22日-9月23日)短短两天时间，重庆、南昌、西安、南宁、长沙、贵阳、石家庄等全国7个重要城市出台新一轮的楼市新政，此轮楼市调整的侧重点放在“限售”上面，历史性把限售由一线城市向二三线城市做了推广。

回顾我国住房改革的历程，可以总结为：

福利分房>探索房改>公房出售>经济适用房>普通商品住房>租售并举六个阶段。 1978、1988、1994、1998 和 2003 年是几个关键年份。

2016 年 5 月，国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，标志着中国的房地产政策进入了一个新领域，这是是在城市居住建设用地总体供给不足，住房商品化达到顶部的大背景下，产生了一个以新房市场和租赁市场并存的新市场。

2017 年，是房地产体系演变的一年。这一年，市场的购房需求在史上最严的调控政策下依旧按压不住，房地产上市股价也用近乎疯狂的涨幅向投资者表明：房价没有崩、市场也很好，而我们更好。

总结

我认为，由于目前房地产的行业环境发生了3-5年周期积极变化，很多城市将进入比较长时间的新房持续供不应求的阶段，调控政策对房企的约束效力越来越小，地产投资框架继续打破重建。

1） 从行业趋势出发，头部房企的市场占有率将进一步提升，品牌溢价、规模效应和持续改善的现金流等优势还将持续强化；

2） 从政策出发，制度变革（租售同权）的积极影响更多，传统调控政策的约束因素越来越弱，政策对于房价的影响会越来越少；

3） 从行业总量和商业模式出发，新房市场依旧会经营一个较长时间的高位盘整期，同时租赁市场、资产管理和服务市场、产业地产等领域空间将不断被打开，地产盈利模式会更趋丰富，房地产市场将迎来一个稳步发展的美好明天。

专栏作者：张家瑞

简介：中央财经大学金融专业毕业，德国汉堡大学金融专业研究生。金融从业经历十余年，历任多家国内外银行、券商等金融机构产品研究员。对于风险管控有独到的见解。