蛋壳摔得稀碎，自如若何“自如”？

配图来自Canva可画

今年1月风光上市的蛋壳公寓被曝出下架所有房源的消息在网络上热度居高不下，侧面体现出长租公寓市场在今年的艰难。

据贝壳研究院统计，截至三季度，今年已有38家长租公寓公司陷入纠纷、资金链断裂、倒闭的漩涡中。长租公寓市场问题频发，疫情只是导火索，企业自身运营模式存在的问题才是根本原因。

长租公寓市场动荡之际，业界规模第一的自如也成了众矢之的。

蛋壳唇亡，自如齿寒？

长租公寓平台频繁暴雷的重要原因是租金贷占比过高，牵一发而动全身。

在租金贷模式下，部分企业拿着银行给的一大笔短期不需要兑付的现金去扩张规模，扩张后再以同样的方式获得一笔期限错配的资金，再去扩张……如同滚雪球一般，企业的规模迅速扩大，而在高收低租基础上的资金窟窿也越来越大，资金链一断，企业就得付出巨大的代价。

蛋壳的崩盘就是一个血淋淋的例子。

据公开资料，暴雷前平台上选择使用租金贷的租户占比已达65.9%，涉及金额高达数十亿元。而我国住建部在2019年印发的指导意见指出，我国房屋租赁企业的租金收入中，租金贷占比不得超过30%。蛋壳收入的租金贷占比已超过国家建议的一倍以上，其风险系数可想而知。

对此现象，自如称其租金贷占比已不足20%，且在今年12月4日，也叫停了自身部分租金贷业务，海燕计划下的自如分期付、轻松付等已经暂停使用。自如作为非上市公司并没有对外公开其租金贷具体业务数据，但若其说法属实，则目前几乎不会有太高的风险。

值得一提的是，在这个行业暴雷频发的寒冬，自如并未曝出资金链方面的问题。

不仅如此，自如还有余粮针对蛋壳事件的受害者推出“暖冬计划”。据计划，蛋壳的房东和租客在与蛋壳解约后可直接与自如签约，租客最高可免一个月房租，房东最高可免一年的托管费，其他服务照常提供。

自如此举不仅成功为品牌宣传拉了一波好感，还提前锁定了蛋壳的“优质遗产”，即优质的房源与租客。若能接盘成功，自如能省下大量的时间和资金，助力自己的进一步发展。

警报解除，风险犹在

目前的自如虽然躲过一劫，但其隐忧仍在。

近年来，网络上关于自如的负面新闻不少，且每条都是“重磅炸弹”。2018年自如房间暗藏摄像头一事闹得沸沸扬扬；今年9月自如被曝出误将中水接入租户饮水系统导致一租客喝了七个月的“脏水”；12月自如又曝房屋甲醛超标，自测合格报告遭怀疑。

日前，自如房东维权的新闻再次将其推上风口浪尖。据媒体报道，从年初开始便有不少房东接到自如要求降租的电话，若房东不同意，自如居然就单方面进行解约，赔偿对方两个月的房租，但要扣除装修折旧费用。

疫情影响下城市租房需求下降，房屋空置率和空置周期的升高难免也会对自如的资金链造成压力。据悉，自如此次清理的多是前期高价拿下的房源，作为“高收低租”的祸根，确实有逐步清退的必要。

但是对于自如的解约方案，许多业主并不买账，在网络上声讨依旧。自如赔偿的两个月租金与房东需要支付的装修折旧费两项相抵，持平算是好的情况，大多数业主还得倒赔它一笔钱。虽然自如此番也是为了降低成本，以保企业长期发展，但如此不顾吃相，是否也说明了企业隐含着未爆的流动性危机？

此外，这些负面消息也暴露出了自如目前在管理和服务上的缺失。据企查查信息显示，自2017年至今自如的行政处罚信息高达109条，由此日积月累的“民怨”可不是小数目，如何进行业务优化和挽回口碑也是自如需要思考的。

另外，目前自如的主营阵地还在分散式公寓。从分散各地的房东手里收房，经过标准化装修后再统一租出。这个过程通常要耗费大量的时间和资金，不确定因素高，业务的抗风险能力较差。

再有，从对贝克青年的收购到对蛋壳资源的“锁定”，可以看出自如并没有因为疫情而停下扩张的脚步。然而分散式公寓的业务模式下，只要一个环节出问题，就会导致企业的周转出问题，扩张中的自如仍需警惕资金链断裂的风险。

如何自如？

长租公寓并不是什么洪水猛兽，其确实有效解决了传统租房模式中存在的一些痛点。信息更透明、手续更便捷、价格更便宜、服务更周到是平台的核心竞争力。

根据自如与新华网联合发布《2020中国青年租住生活蓝皮书》，中国目前城市租住人数已超过2亿人，其中55%的是30岁以下的年轻人，26-30岁的租客占比达到31.48%。毫无疑问，住房是刚需，新一代的年轻人更是奉行“房子是租来的，但生活不是”的理念，他们需要的是有品质、有保障的租房服务平台。

任何行业的成熟都需要时间来试错和改进，长租公寓也不例外。行业正从野蛮生长的旧时代走向更加专业、更注重服务的新篇章。

过去的一些玩家利用互联网行业那种烧钱扩张的模式迅速占领市场，还为本就危险的“高收低租”业务底盘注入资本的鸡血，风险层层叠加，崩盘在所难免。

而正在积极改变，试图扭转行业困境的自如是令人欣慰的。目前，自如已经向风险更低，更方便管理的集中式公寓发力。

11月20日，自如推出的集中式居住社区自如里正式入驻广州。社区配备共享办公空间、便利店、咖啡馆等生活配套设施和社区服务，目前已开放500套房源，入住率高达97%。

11月30日，自如宣布并购贝客青年精品公寓。并购完成后，自如将在7个城市拥有53个集中式公寓项目。

此外，自如的多元化营收也收到正向反馈。据官方数据，2020年自如一站式全包搬家服务的订单与去年相比同比增长了67.48%；平台上有37%的租客每月定时购买一次自如的保洁服务；平台对外维修项目同比增长153.94%。

与其他同行相比，自如已摆脱一条腿走路的模式，平台生态正逐步完善，朝着更专业、更全面的方向发展。行业的阵痛期终究会过去，希望自如今后仍能以审慎的态度精耕业务，为人们带来更好的租房体验。

文/金融外参记者韩可馨，公众号ID：jrwaican