你的住房质量，周围邻居素质，房价的上涨和下跌，决定因素是什么。

人们在城市中工作，也要在城市中生活。因此除了经济活动在城市中的空间分布，城市居民生活的空间分布，包括市民居住区位、住房空间过滤过程、影响住房价格的因素，在城市地理学上也很重要。

一、城市居民居住区位决定因素

通常，人们选择家庭住址的最重要指标是往返工作场所的便利性，其次是取决于一个家庭能够负担的支出金额。

以美国为例，一个家庭的预算必须够支付生活成本、住房成本和交通成本。贫困家庭从其收入中扣除了生活和住房费用之后可用于交通支出的钱所剩无几，所以更看重住所靠近工作地点。市中心的穷人住在高租金的土地上，唯一能负担得起的方式就是减少使用空间,也就是住在公寓楼之类的人口密集的小住宅单位。而富裕的家庭有足够的钱用于交通支出，因此居住地点与就业场所的接近程度就不再那么重要。他们可以通过牺牲往返工作地点的便利，来换取在远离城市中心的地方住更大的房子。

大多数人对宽敞居住空间的偏好要甚于较短通勤时间，所以中产阶级倾向于住在城市外围。这种分离过程产生了常见的带有反讽意味的模式;相对富裕的住在郊区更便宜的土地上,而穷人却集中在市中心，尽管上班的成本、时间和交通方式对居住区位具有重要意义,但也要考虑许多其他便利性的维度。例如附近的个人服务、购物和娱乐是否便利等。然而无论在哪种情况下，富人总是比穷人的出价更高，结果就是市场经济社会中总是对富人相对有利而对穷人相对不利。

二、住房空间分布的过滤过程

在美国，大多数人的住房都是之前为其他人所有或占用，住房从一个家庭转移给另一个家庭的过程。假设住房质量是随着时间而降低的，原因包括物理磨损、延期维修、设备、设施和设计在技术上过时、住房建造标准和方式的改变等。因为住房质量随时间而降低，住房价格也相应地下降、不断换手，占用家庭的收入也越来越低。一个家庭的收越少，就越能忍受低质量的住房，这正是低收入家庭选择住二手房而不是新房的原因。也就是说，一处住宅会变得越来被更低收人的家庭所负担得起，这样就解释了为什么贫穷家庭会从区域规划和土地使用政策中受益。

这些政策鼓励在整个城市外围特别是郊区新建高端住宅。随着中等质量住房的价格下降，一些低收入家庭乘机改善，接着从中等质量住房的市场溶透至低质量住房的市场，低质量住房的价格随之下降。正因如此，住房成本的逐步上升减少了中低收人家庭从过滤过程中获得的正收益。

如果经济发展、市民收入增加,或者获得住房抵押贷款比较容易，各类社会经济群体对高质量空间的购买也随之增加,于是人口移动到更高级的住房里，房地产行业因此快速发展。但是从2008年美国次贷危机开始,已经导致了世界大部分地区的房地产泡沫破裂,美国约一些地区有多达40%的人去了房产，25%的美国家庭出现负资产。2011年的时候,美国一些地方的屋销售中有高达30%是止赎房,而正常情况下的这一比例不会到1%。

三、影响住房价格的因素——需求和供给

地段、地段还是地段！住房市场的地理分布对于城市区域的居住秩序非常重要。

住房市场的关键需求因素，是城市人口数量、平均家庭规模、住房价格、家庭平均收入，以及对投资者未来房价变动的预期。住房价格反映利率水平。家庭平均收入反映当地劳动市场的动态。房价预期适用于业主自用住房。

住房市场的关键供给因素，有新建住宅单元的数量、建造标准、建筑区划法规等。

抵押贷款的可得性可以视作需求因素(长期抵押贷款),也可以视作供给因素(施工贷款),两者都深受利率影响。

需求方面，假设，某城市的产业和经济迅速扩张，移民大量涌入，家庭数量增长。当合适类型的空闲住房数量有限时，现有住房的价格就会上涨，进而引起新建住房增加，创造出对土地、劳动力和原材料的新需求。如果这些要素是充裕的，那么它们的价格就会保持不变；如果这些要素供给有限,那么它们的价格就会上升。

建造成本的增加将进一步导致房价上涨，涨幅取决于购房者支付高房价的意愿。因此，人口增长迅速的城市，房价就会快速上涨。城市经济的繁荣也会同样造成租金和房价的暴涨特别是那些面向全球、生产者服务业集中的城市，收入增加以及投资者对未来房价上涨预期的强化，都会产生类似效应。

供给方面，假设，某城市政府调整区域规划，将一块空地的用途由住宅用地变更为非住宅用地，也就是重新规划为商业用途。则现有住房土地供给减少，从而会抬高土地价格，增加建筑成本。建筑商转嫁高成本的能力取决于购房者的支付意愿。购房者支付意愿越强，土地、劳动以及其他投入的需求压力就越大。这些要素相对于需求越是稀缺，房价上涨的压力就越大。能够产生类似效应的情形包括可用空地减少，劳动力、设备和原材料价格上涨，以及建筑规范变得更加严格等。（未完待续）