公寓为什么是个坑？算算帐你就知道了！

先来看两个发生在身边的故事。

朋友小美2016年初用220万全款在北京六环买了一套公寓，后来知道自己踩坑了之后，决定挂盘出售，可是却一直问人问津，直到2020年5月28日，终于以168万把这套公寓卖掉了，小美高兴得发了个朋友圈纪念自己终于跳出坑了！

同事L去年在清远买了一个酒店式公寓，酒店承诺返租他的公寓，每年还送给他一个月自住的时间，原本L满怀期待着今年可以带着家人去清远旅游了，前段时间突然从业主群里得知这个酒店竟然跑路了！现在所有的业主正在商讨怎么走诉讼程序讨回自己的血汗钱。

买公寓是个大坑，为什么不建议大家买公寓呢？

1.公寓的流动差。

公寓易买难卖！市面上二手公寓成交率低，你可以看到各种优惠卖一手公寓的，去中介找找看，有没有卖二手公寓的，基本上很少。用事实数据说话。

2.公寓脱手难，手续费高。

为了卖出去，一般都是通过高额中介费，10%都很正常，你的利润会被吃掉很大的一部分。

3.财务分析，公寓首付五成，贷款期限最长10年，资金的杠杆低。

商业住宅首套是3成，贷款期限30年。因为公寓贷款期限短，月供金额高。相对比，商业地产远优于公寓。举例，100W公寓，首付50W，贷款50W，期限10年，月供5200元。如果是买商业住宅，50W首付，可以买160W的房子，贷款110W，期限30年，月供5800元。同样的首付住宅撬动的资产比例远高于公寓。

4.公寓是商业水电，有些还不能动火，居住成本高，限制多。

5.公寓升值空间低。公寓远低于住宅。具体可以看贝壳上的实际成交数据。

6.公寓的后期资产的转换更难，银行首选住宅的贷款都不愿意做公寓的贷款。后期增值后，希望抵押扩大资金利用难度大。

7.限贷限购问题。绝大部分人买公寓是因为没有了房票，只能投公寓。

事实上，真正做房产投资，限贷限购都不是问题，有很多破解的方案。并且目光和格局要放到更大，不要聚焦在你所在的城市和区域。当你有了投住分离的思维以后，身在一城，也可以买在全国。

公寓是个坑，你get到了吗？