房地产行业供给侧改革明显，合理住房需求将会得到进一步满足

房地产行业的供给侧改革已日益明显。

大家知道，土地供应决定了住房供给。房企一般是通过年销售额的目标，来反推年土地投资额。比如，A房企年销售额目标定为1000亿，那么，按照1:3的地货比，该A房企需要在当年进行334亿的土地投资，加上50%的前端融资或超前端融资，因此，该房企需要准备167亿左右的资金用于获取土地。

可以说，房企的土地投资决定房企的住房供给。

而房地产行业的供给侧改革不是直接体现在对住房供给的改革，而是间接体现在对土地供给的改革，从而最终达到房地产行业土地供给和住房供给良性循环的目的。

自2021年12月以来，央行既降准，又降息，而且降息接连降了两次：第一次降息是2021年12月20日，1年期LPR利率下调了5个基点，5年期LRP利率保持不变；第二次降息为2022年1月20日，直接将5年期LRP利率下调了5个基点。

因此，人们纷纷预测，房地产调控政策是否见底了。但是，人们忽略的情况是，房地产长效调控机制一点也没有变，而且房地产行业的供给侧改革愈发明显。降准降息仅仅只是为了满足合理的住房需求和存量房屋去化而已。

那么，为什么说房地产行业的供给侧改革愈发明显呢？

1、房地产行业投资端的土地出让的“两个集中”制度没有变

房地产行业投资端的土地出让的“两个集中”即在22个重点城市土地要“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”。

这两个集中，管理的是土地出让的总量和出让条件，避免以往各个地方政府无序出让土地的状况出现，它对于土地供应和住房供应，起到了一定的抑制作用。

“两个集中”制度可以说房地产行业供给侧改革的第一环。

2、房企头上的两个紧箍咒，即“三条红线”和“贷款集中度管理”没有变

房企的“三条红线”为：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

如果三个都踏线了，有息负债就不能再增长。踩中两个，有息负债的增长不能超过5%。踩中一个是10%，最高的有息负债未来也不能超过15%。

而房企的“贷款集中度管理”考核的五档银行机构依次为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

在房地产贷款集中度管理中，第一档和第二档是红线，今后不能够再突破。也就是说在今后中资大型银行的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限依次为40%、32.5%这条红线不能突破了。

“三条红线”和“贷款集中度管理”制度可以说房地产行业供给侧改革的第二环。

房企要发展，就需要“有米下锅”，而“有米下锅”就需要“有钱买米”。

现在的调控政策，把房企的“钱”和“米”都控制住了，房企既“没钱买米”又“没米下锅”，可以说房地产行业供给侧改革再明显不过了。

那么，为什么要进行房地产行业的供给侧改革呢？原因也有两个：

1、人口出生率的下降，将会导致住房供需失衡，是房地产行业的供给侧改革的首要原因

2021年人口出生率为7.18‰，连续两年跌破10‰（即1%）。第一财经根据国家统计局数据对1949年以来历年人口净增量梳理发现，2021年净增人口数量创下了近60年来（1962年以来）的新低。

人生出生率的下降，导致在未来住房的需求会进一步萎缩，因此，房地产行业的供给侧改革势在必行。

2、城市化率逐年提高及放缓，也是房地产行业的供给侧改革的重要原因

统计数据显示：1979年城镇化率是18%；2000年，城镇化率36%；2010年是50%，2017年是58%，2021年是64%。

从统计数据来看，城镇化率逐年提高并逐年放缓，未来可能会进一步放缓，因此，这也是房地产行业的供给侧改革的原因之一。

总之，不管央行如何降准降息（那些鼓吹房地产见底的人，基本上都是自嗨，央行降准降息对房地产影响非常有限），房地产长效调控机制没有变，房地产行业的供给侧改革将日益明显，央行降准降息仅仅只是为了满足住房的合理性需求和存量房屋的去化，房地产行业整体的监管环境并没有改变。