调控政策趋严，“抢人大战”将迎来拐点

[摘要] 中国社科院财经战略研究院研究员汪德华指出，许多城市所谓的抢人大战，实际上是典型的中央地方博弈。在中央压力之下，多数城市都出台了房地产领域的以户口为条件的限购等政策，这是地方政府曲线变通突破这些限购政策的手段。

文/时代财经    柳军

过去一年里，“抢人大战”如火如荼。在多地对人才买房发补贴、买房打折等奖励性政策吸引下，西安、成都、长沙等地的楼市也迎来暴涨。

不过，这种现状正在迎来拐点。

近日住建部等七部委联合发文提出，将在北京、上海等30个城市开展长达半年的治理房地产市场乱象专项行动，打击投机炒房、违法违规房地产开发企业等重点领域。

时代财经梳理发现，在七部委提到的30个城市中，绝大多数曾加入了“抢人大战”。

“现在调控政策趋严，实际上也体现了当前政策方面需要‘打补丁’的做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代财经采访时预计，接下来人才购房审核的严厉程度将会加大，各地也会严格执行人才导入政策，防范钻漏洞。

抢人政策和楼市调控的矛盾加深

实际上，在七部委主导新一轮房地产调控政策的背后，是地方抢人政策与楼市调控之间的矛盾正在不断加剧。

典型的例子是长沙。2017年5月20日，长沙出台限购政策规定，非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个税或者社保，才有资格购买一套商品房。

不过，长沙这项“5·20”调控政策为非户籍人口设立的购房门槛，三个月后就被长沙人才新政悄然取代。2017年8月，长沙推出人才新政策，提出在长沙工作、具有专科以上学历的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；而35岁以下、本科以上学历无需社保，仅迁户口就能在长沙购买两套商品房。

2018年3月17日，南京，求职者在招聘会现场。图片来源：视觉中国

人才新政让符合购房条件的人群骤增，因此，曾处于长期停滞状态的长沙楼市也一度呈现出一片繁荣：某楼盘网上开盘，907套房源10秒就被抢光，购房指标被炒至10万元/个；2017年8月，长沙市新建商品住宅价格同比涨幅远超国内15个一线和热点二线城市，而长沙新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，在当时，超50家房企有计划或有意向在长沙拿地。

在“抢人大战”的推动下，类似的楼市盛况在全国多地轮番上演：今年5月成都出现7万人抢1千套房；西安某楼盘485套房源，线上选房在3分钟内推出的房源被“秒光”；杭州买房长时间排队致人晕倒……从海南到杭州，再到沈阳哈尔滨，部分城市对人才的标准一降再降，而“买到就是赚到”的口号也此起彼伏。

多位专家曾向时代财经表示，盘点各地人才政策，万变不离落户和房产，与普遍限购不同的是，人才政策大多采用了针对特定人才的定向放松，而随着部分城市不断降低门槛，满足购房条件的群体也正在不断扩大。因此，中原地产首席分析师张大伟称，低门槛很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。

土地财政的依赖

时代财经梳理发现，部分在“抢人大战”中表现活跃、房价上涨较快的城市，其对土地财政的依赖度更高。

以西安为例，根据该市统计局发布的2017年统计公报显示，2017年西安市房地产开发投资2333.34亿元，同比增长15%，房地产开发投资占固定资产投资比重为31.26%，房地产投资与GDP的比值高达31.24%。在抢人大战的推动下，2018年前5月西安卖地收入超过200亿元，同比增长53%。与此同时，在过去三年里，西安对土地财政的依赖度（城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%）持续攀升，从2015年的30%增加到了2017年的53%。

根据各地统计局发布的数据显示，国内诸多城市对土地财政的依赖有增无减。例如，号称五年留住百万大学生的武汉，对土地财政依赖度从2015年的52%增加到了2017年的111%。此外，从2015年到2017年，长沙的土地财政依赖度提升了8%，成都的土地财政依赖度提升了62%，济南提升了69%。而2017年南京对土地财政的依赖度更是高达136%，较2015年提升了50%。

对土地财政依赖度越大的城市，放松限购的可能性就越大。以南京为例，2017年5月，南京先对硕士放开限购，同年12月，南京提出在本市就业创业的高职、大专以上学历不限购，而到了今年1月，40岁以下的本科生可直接落户买房。

此外，据中国经济周刊报道，在部分城市楼市出现松绑传闻或信号背后，是土地出让金出现大幅度下降的现状。2017年合肥市土地出让金为570.1亿元，同比下降35%；厦门市土地出让金为425.8亿元，同比下降14%。而今年，合肥、厦门均出台相关政策，加入了“抢人大战”。

部分城市低门槛购房的许诺将落空？

不过，部分城市变相放松楼市调控政策的现状有望迎来终结。

在参与“抢人大战”一年后，长沙突然提高了“人才”的门槛。随着6月28日长沙出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，提出符合引进条件的人才，其购房资格、住房公积金使用须获得市组织人事部门认定。

按照新政策，只有长沙市委人才工作领导小组认定的高层次人才才能享受长沙户籍人口购房政策，而这类人才的认定最低标准为正高职称专家、博士、年薪50万以上的产业人才。对于此前有购房资格的专科以上学历人才，则需要满足落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险）的条件后，在限购区域内限购1套商品住房。

成都也出台了类似的政策“补丁”。今年5月15日，成都提出户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。而在去年7月，成都推出“蓉漂”计划，加入抢人大战时，曾推出全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证落户制度，当时的限购措施对新入户人员没有缴纳社保的要求。这对刚落户成都的本科以上毕业生而言，落户已经不等于拿到房票了。

在多位专家看来，长沙、成都等地对人才落户购房政策的“打补丁”及封堵限购“堵漏”等措施具有借鉴意义。随着现在七部委联合治理房地产市场乱象专项行动，下半年楼市调控仍将保持高压态势。而这也意味着，部分城市曾经许诺的降低落户门槛、买房给补贴等政策，将会发生变化。

严跃进向时代财经表示，从目前整治的过程可以看出，未来对于各类楼市漏洞肯定会出台新的管控应对措施，尤其是人才购房等方面也会有类似的措施。