昨天是李嘉诚，今天是恒大，地产行业起风了

昨天去见了一个企业的老板，他们收了个酒厂，酒厂里有土地，要开发，资金不凑手，要找品牌方和代建，我推荐了国内前五的一家地产商和建筑公司过去洽谈。

听着他们介绍，今年是太难了，手里有土地，但是拿不到钱了，主要是因为地产商最近又被划了三条红线。

这三条红线具体内容如下：

1.房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

2.房企的净负债率不得大于100%；

3.房企的“现金短债比”小于1。

如果这三项指标都踩线了，那么企业的有息负债不允许增加；两项踩线，有息负债规模年增速不能超过5%；一项踩线，有息负债规模年增速放宽到10%。

此外，拿地销售比不能过高、经营性现金流不能过低，也被列为监管考察的重要指标，央行甚至据此给房企分成了“红橙黄绿”四档进行管理。

翻译一下，其实就是如果房企负债率太高，那么接下来将会限制拿地，直到负债率降低到合理范围为止。

按照这三条红线来看，目前恒大、融创、碧桂园、中梁、华夏幸福、富力、融信这些耳熟能详的企业基本都踩线了：

换句话说，楼市的玩法开始变了，原来的那些空手套白狼的“骚操作”现在行不通了，其实这就是国家对房市的一次去杠杆操作，后续影响有多大不好说，初步可以参考2015年股市去杠杆，那会指数最高到了5178.19，去杠杆后一路干到了2440.91，现在经过喘息，也才恢复到3223.18点。

从目前态势来看，房企超额利润时期可以宣告结束了，各家企业也都在断臂自救，恒大最近不在好多地方7折卖房呢吗，其实就是在回笼资金，适应这三条红线。

从长远来看，这是对房地产行业的保护，别上杠杆，有多少钱干多少事，不过从近期来看，房企的好日子可是到头了。

政策的力度之大，可见上峰的决心之强，先是昨天晚上看到了成都版的“别让李嘉诚跑了”：

成都高新区财政金融局，正式向区内各家金融机构下发通知，以捂地捂盘为由，禁止区内金融机构向和记黄埔提供新增融资、贷款和重组服务。

随后李嘉诚的长江实业发布声明：和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

这很有点自导自演“你们要抓捕周树人和我鲁迅有什么关系”的意思，李嘉诚这锅甩的属实无聊。

在成都的这个项目，是其惯用手段，2004年李嘉诚的和记黄埔以1030元每平米的低价在成都南三环拿了近千亩土地，总地款为21.35亿，当时李嘉诚没出一分钱，用这块土地做抵押，从银行拿出了26.21亿的抵押贷，除了付土地款，还多出5个亿去付囤地所需要的利息。

你看，这操作，骚气不？

还有更骚的呢，李嘉诚拿到土地后，非但没有开发，反而是开启了长达16年的捂地捂盘，打赢抗日战争还能富裕两年呢，结果超长待机的李超人硬是捂在手里不开发。

现在，附近的楼面地价已经突破了20000，你看，李超人啥也没干，20倍收益到手。

2017年成都发布新政，预售价格按照“楼面地价+建安成本+合理利润”的方式申报，价格不得明显高于周边以及前期成交价格，不得以提高装修标准的方式加价。

这就把李嘉诚的美梦给吵醒了，没办法加价卖房了，这怎么能忍？老子在香港搞那么多年都没人管，在你成都岂能栽了？

随后李嘉诚开始了一系列的骚操作：国内找个开发商过手，李嘉诚给他们钱，让他们来购买自己的项目，这不就能绕过成都的政策了嘛，项目主体换人了，自然就可以老人老办法新人新办法了。

如果是以往，可能也就算了，但是这次正赶上全国在整肃房地产，加之成都来了个精通资本运作的市长，这回李嘉诚在成都被“捂住了”。

李超人这下麻烦了，这几十个亿的空手套白狼的钱，想从成都拿走，看来要费点心思了。

那边李嘉诚在成都烂摊子才刚开始，这边恒大又后院起火。

今天午后，一份关于恒大集团恳请广东省政府支持重大资产重组项目的情况报告刷爆全网。

这份网传文件显示，恒大集团恳请广东省人民政府支持重大资产重组项目，称若重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险。

受此影响，中国恒大（3333.HK）、恒大汽车（0708.HK）股价尾盘杀跌。

对此传言，9月24日晚间，恒大集团发布声明称，近日，网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。

文件里显示，此项重组项目涉及深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司与恒大地产集团有限公司。二者于2016年10月3日签署《关于重组上市的合作协议》，深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权，恒大集团将成为深深房的控股股东。

恒大集团在文件中表示，本次重组属房地产同行业的兼并重组和存量房地产的优化整合，不新增地产上市公司数量，不进行任何直接和间接融资。同时，恒大集团承诺锁定股份5年不减持、不质押融资，且承诺上市公司5年内每年现金分红比例不低于68%。

最令人关注的是此文件披露了恒大集团存在的现金流紧张状况。

文件显示，公司需在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿分红。1300亿由权益变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂，并导致恒大集团无法偿债，进而引发金融系统性风险。

文件披露，截止2020年6月30日，恒大集团有息负债余额8355亿元，涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿元，其中境内银行类金额机构171家，借款余额2163亿元；涉及非银行类金融机构121家，借款余额3684亿元。

文件还附上了恒大地产集团和恒大集团截止上半年的金融机构借款余额分类汇总表，涉及借款余额较多的银行包括民生银行、农业银行、浙商银行、光大银行、工商银行、中信银行等；非银行类金融机构包括光大信托、山东信托、外经贸信托、中航信托、中信信托等。

恒大集团在文件中强调，若重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险，包括严重影响就业和社会稳定、引发大规模群体性维权，严重影响资本市场健康稳定等方面。

这部分简直就是在威胁政府了：

这又是严重影响就业和社会稳定，又是可能引发大规模群体性维权严重影响资本市场健康稳定的，这已经不是寻求帮助了，这是赤裸裸的叫板。

虽然恒大已经辟谣，但是从文件行为逻辑和数据的准确度来看，这是一份精心炮制出来的文件。

我猜测这份文件如果不是恒大自己放出来试探政策口风的，那么就很有可能是深深房搞出来的反逼各方的。

深深房四年前因为预备被恒大借壳而停牌，结果后续因为种种原因被叫停，当年恒大借壳深深房这事闹的沸沸扬扬，恒大甚至为此把总部搬到了深圳，但是据江湖传言，是因为当年恒大和深圳市政府介入宝能举牌万科一事，搞得背后某尊大佛不高兴，所以现在恒大想借壳自然就被卡住了。

这一卡不要紧，让本就生活困难的深深房雪上加霜，恒大无所谓，大不了再选其他标的或者是等等嘛，但是深深房不行啊，文中说深深房的中小股东利益受损，这话说的太隐晦了，其实是深深房的大股东利益受损可能会狗急跳墙才是，小股东手里那千二百八的谁会去闹啊，乐视好几万股东直接被埋了也没出啥群体性事件啊。

所以，我判断，可能是深深房方面的某些利益相关者坐不住了，出来搞个事情，看看风向，至于恒大是否知情，这不好说，或许也有试探风向之意，这一看风向不对，赶紧出来公告，又是辟谣，又是报警的。

这种事无风不起浪，没有谁闲的没事费心巴力地炮制这么一份文件去市场散播，国内辟谣这一块，一次又一次地证明了，谣言就是遥遥领先的预言。

且放着，让子弹飞一会再说。

不管文件真假，恒大面临的困境这倒是真的，9月17日，中国恒大曾发布公告称，为了降低债务水平和融资成本，公司将提前偿还15.65亿美元债，折合人民币106亿元，该偿债规模创下香港资本市场的新纪录。

在半年报业绩会上，恒大集团副主席夏海钧还表示，下半年恒大将继续以最大决心、最大力度降负债，计划未来三年减少有息负债4500亿元。

对于如何还债，夏海钧提出了几项具体措施：一要继续加大销售及销售回款；二要严控土地储备规模；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、红杉资本、云锋基金、腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。恒大物业成功分拆、引战投入股，预计将为恒大降低净负债率19个百分点。

从这三点来看，一是继续打着卖房子，二是减缓发展速度，三是把物业分拆出来融资上市资本操作，这是跟绿城学来的新操作，也算是曲线救国了。

从成都限制李嘉诚到今天这份恒大求救文件，不管文件真假，我们都能感受到，地产行业，真的起风了。

秋风起，李嘉诚和恒大率先收获了自己的第一杯奶茶，秋天到了冬天还会远吗，对地产行业来说，这个冬天，可能会很不好过，或者，地产行业，已经提前入冬了……