2020-05-07
大部分人，在买房这件事上都不专业。
看盘少交易经验少，又不愿意听专业意见，所以很容易踩坑。
人们在买房这件事上都很懒。要么是身体懒，懒得去看；要么是心理懒，懒得去学习思考。所以有无数暗坑在等待着他们。
要知道，随着房价的普遍上涨，中国家庭财富的80%以上都是由房子组成，但人们花在房子研究学习上的时间精力却不足10%。所以，专业仍需普及。
以下35条建议，是Spenser老师的总结。可能会有点长，但看完一定会对我们大家很有所帮助。
一、框架
1、买房先要解决房票/资金/选筹的问题。
2、买房的本质就是赚钱。如果有一天一瓶水可以贷款，而且可以贷款30年，这瓶水还不停地涨价，那肯定买这瓶水。而这瓶水，其实就是现在大家都想买的房子，本质上都只是个商品。
3、买房其实就是做生意，买房就是创业！一定要把买房当作公司化的运作来操作，一到三套房和开一个到三个公司是一样的，需要不断的迭代和进化。
4、我们买房子的时候，一套房子每个月的利息、贷款、资金成本，我们要算出来持有成本，还要算一套房子给你产生的利润是多少，你就知道持有多长时间，是否划算，这样就可以算出来平均的投资回报率。
5、我自己的目标是买50套房子，然后卖19套，留31套每天收租。现在我有19套，我要裂变两次，需要涨两波。我的目标很清晰，十年的时间房子涨两波就达到了我的目标。
6、创业也要做，但不是每一个人适合创业。我是创业过来的，我很清楚，除非你是做新兴产业，做所谓的科技技术的产业，做人工智能是没问题的。而99%普通的人，我建议大家买房就好了，守住你的核心资产就好了。
二、负债
7、“为什么你不买房？”“因为我在存钱。”不对，就是因为你太爱存钱，所以才买不到房。
8、我们来看一下M2的增速，平均每年12%。从2000年到2019年的数据，从13.5万亿到183万亿，20年的时间翻13.5倍。20年前一万元是万元户，村里的骄傲，现在的一万块钱变成贫穷户了。
9、现在我们来讲一万元的故事：以前的一万块钱可以砌一栋楼，现在的一万块只能打个麻将了。所以不要存钱，要学会适当负债！
10、怕不怕负债？还得起月供就不怕负债！
11、买房子要用金融思维看待产品，而非房子本身！
12、涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。涨幅多少就是看选在哪里？赚钱就是要杠杆，负债才能富有。因为你要通过债来抵御通货膨胀。
三、风控
13、不是我们把房价炒高的，是丈母娘把房价炒高的。
14、买房子买的不是房子本身，买的是土地的价值。买房的一瞬间房子就折旧了，土地上面附加的资源增值了。
15、越是不好卖的房子，越要尽快卖掉，投降输一半。买到坑盘要学会认输，及时止损，到时候买更好的盘赚回来即可。
16、投资是个计划，投资风险第一！风险都不谈，没有资格谈投资。
17、过去买哪里都会涨，以前是首付十几万，现在首付要一百多万，数字变大了，现在一不小心就暴仓了。
18、买房最大的风险是断供，只要你做好还款的准备，买房没有风险。上海外环的房子降了25%，跟它有关系吗？它只要不断供，就没问题。
香港的房子跌20%，银行会让你补20%的首付款进去。中国会不会发生这种情况？不会！跌了没关系，稳住还月供就没问题。
四、认知
19、买房，优先买限购的城市。因为东西只有那么多但想买的人特别多，也就是供不应求，所以要限制。相反，不限购，鼓励你做的事情，则要三思三思再三思。
20、印钞的钱大部分会流向房地产，因为房地产的“池子”大，容得下。水来了以后带动发展，第一个带动的是基建，修桥修路修高铁，5G、人工智能、工业互联网、物联网；下来就带动了40个产业，这些人要消费，消费的人挣到钱了就去买他们的房子。
21、中国的模式是互相等一等的涨价模式。工资涨一涨，物价涨一涨，物价涨完以后房子涨一涨，房子涨完以后工资太低了，工资再涨一点房价就不高了。
22、中国的土地买不买得到？买不到的。但是国家的资源你可以买使用权，拿国家给你的使用权，在一线城市买房和买股票没区别，你买的是城市的股票，是土地的份额。我们买房子买的是深圳的股票，是中国的股票。
23、我买房只买二手房，新房的金融属性不够强，不好裂变。新房交房要两年，还有三年限售，这就五年了，我买二手房涨50%就截断了，500万的房子涨价了再买一套300万的房子，买房买到最后的目的是为了囤平方数，买房买的是资产体量。
24、买房一定要吃到城市发展的红利，城市发展的红利就是在土地上面，持有就行了，我不买小产权、农民房就是金融属性太差了。
买房的逻辑要么就越换越好，要么就一套变两套、两套变四套。
五、信贷
25、做任何事情就三件事情：信用、杠杆、现金流。
26、如何一万块钱买三套房，首先要克制消费，这时候什么都不要干，能省则省，先变成有点资产以后再来谈这些事情，用你投资的钱再去做消费。
27、办卡先办看张数的，再办看负债的，最后办高年费的；负债高了降低平均负债，之后再存钱办卡。信用卡是金融入户级的学科，信用卡是永远的先息后本，建议大家好好的研究一下。
28、一年的时间办100万的信用卡，只要你有正常的收入稳定，办100万是没有问题的。100万的信用卡每个月的使用成本是6000块，使用50天。
29、信用卡还有背后的故事，是通过信用卡给你的金融产品，没事去香港、澳门刷一刷，一刷就提额，去海外刷一刷，一刷就提额。
六、逻辑
30、买房的逻辑：第一个就是要解决房票的问题；第二个要解决钱的问题，就要了解金融产品；第三个就是解决选筹的问题。
31、我们做房产投资，第一要看价格和梯队，第二要看购买力是谁在买？第三是谁在租这里的房子？
32、经济不好的时候，核心城市的核心资产就越好，经济不好就要把资产做实。
33、深圳人很聪明，一个政策一出一个星期就涨完了，好的房子已经不卖了，所以我们要买有升值潜力的房子。
34、我永远是先算账，根据总价反推这个价格的房子能买在哪里，有哪些区域哪些楼盘可以选，然后你怎么去优选它？
35、中国现在不缺房子，北京、广州、上海以及很多的城市都在降价，只有一个地方在涨——深圳，深圳其实一直在涨。有时候，人只要富一次就好了，慢慢买房我们就越来越富有，用资产追资产，把负债稀释掉，一直富下去，这就是买房最基本的逻辑。
最后我想说，买房早已过了最好的黄金十年，未来还有白银十年，专业的力量现在越发地重要。
想要在房产投资上赚钱，普通人通常只有两条路，要么是让专业的人帮你，要么则是让自己变得更加专业，无他。
