该不该买房？跟房地产打了5年交道，我为什么不鼓励亲戚炒房
导语：昨天，表嫂问我，现在手里有点钱，打算再买套房子，但听说如今楼市调控较严，不知道适不适合下手，想听听我的意见。
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该不该买房、什么时候买房？
这无疑是现在人们最为关注、最受煎熬的两大难题，但是买房不是一件小事，如何做好决策，需要具体问题具体分析，因此，我跟表嫂分析了自己第一个看法：
一、综合预估自身实力
买房，目前在中国大多数家庭中是一项重大费用支出，因此一定要结合自身经济实际情况，选择最优购房方案。
一般来说，买房前要综合考虑自身以下三个方面经济实力：
1、首付能力。
首付，是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，也第一个衡量购房实力的标准。
通常情况下，第一套房的首付一般不低于30%，二套房首付不得低于40%。
不同城市，政策有所不同，像深圳2016年二套房首付提升至70%。
同时，非普通住房（如公寓、别墅）首付一般不低于50%，并且不能公积金贷款，同时还要加上高额契税。
近几年，表哥表嫂通过在外打拼，在珠三角自己搞物流运输，拥有了自己的事业，也赚了一些钱，因此首付问题应该不大。
除了首付之外，我们还需要考虑自身贷款能力和还款压力。
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2、房贷能力
房贷，银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款，通常以所购房屋作为抵押。
按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。
公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款，但需按照各地政策缴满一定期限的公积金才能申请，并且贷款金额有限制。
值得注意的是，非普通住宅不可申请公积金贷款。
由于表嫂他们这次考虑购买公寓，属于非普通住宅类型，因此无法享受公积金贷款。
如果选择商业贷款，还需要预估未来房贷偿还能力。
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3、房贷偿还能力
如果你凑齐了首付款，成功通过银行审批拿到房贷，恭喜你正式迈过了买房的门槛，这时候你所要考虑的是，如何保证以后每月固定还房贷，并尽量不影响自己生活质量。
如果是做生意的，要考虑除房贷外，是否会影响自己现金流资金；如果是上班工薪族，每月还款金额一般的衡量标准是在家庭月收入50%以下比较好。
听完上述分析，表嫂初略盘算下，暗自一喜。对于事业有成，略有积蓄的表嫂一家来说，首付和房贷应该不是什么问题。
于是，我追问了一下，为什么突然打算买房呢？
这也是我们要说的第二点分析：
二、弄清买房真正目的
为什么要买房？
在中国，可能一半是为了自住，另外一半是当做投资，所以楼市购房者分成了刚需和投资者（或炒房客）两大类。
根据我对表嫂家的了解，她更属于第二类人——炒房客，虽然从她之前购房行为来看，并不是一名成熟的炒房客。
2011年，从农村出来打拼的表哥表嫂，赚到人生第一桶金后，做的第一件事就是花了20多万，在湖南老家盖了一栋3层楼的洋房。
2013年，在东莞成立物流公司总部，并且首付30万在常平购买了一套120平房子，从此，表嫂一家成了东莞人（虽然每年都回湖南老家过年）。
2015年，表哥和几个兄弟姐妹，每人花了10来万在老家县城买了几个商铺（据说，这是最坑的一次，现在每个月的租金还不够还房贷）
也许是，看着这两年东莞房价上涨较快，白白错失了炒房致富的机会，这次才有了投资房产打算，并且表嫂告诉我，看中的那个项目是公寓产品。
听完之后，我心里咯噔了一下，赶紧给她普及一下自己知道的一点点公寓知识。
三、了解房子类型特点
公寓作为商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，主要分为：普通公寓、商务公寓，酒店式公寓三种类型。
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1、公寓类型
普通公寓：户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平。
商务公寓：一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低。
酒店式公寓：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性。
2、公寓特点
a、大部分是用于投资性质的，所以一梯N户，居住密度比较大，安全性、私密性差；
b、精装修的比较多，比较省事，即买即住，比较适合年轻人；
c、产权是属于商业性质，一般40年或50年；
d、用水、用电等集中于商业管理，生活成本较高;
e、酒店公寓，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
听完“公寓只有四五十年产权”，表嫂迟疑了一下，她随即问到，如果产权只有这么长，到时候作为二手房容易转出去吗？
听完她这个问题，我给她简单讲了一下，如何预估未来房产投资风险。
四、如何评估房产投资风险
没买房子前，大家都希望房子跌；买了房子之后，大家都希望房子涨。
这是很多购房者和投资客的一种普遍心理。
从公寓产品来看，如何评估它未来收益和风险，我觉得可以从这两个方面参考：
1、片区未来发展潜力
李嘉诚曾说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段!” 我觉得，这句话对于公寓来说，算得上是一句投资格言。
公寓产品属于商业性质，因此一般多适合出租，因此交通条件好坏，周边发展规划，直接决定了它未来是否有上涨升值的空间。
2、地区政策导向
2017年楼市调控进入“五限”时代，其中“限卖”让很多投资客捧着房子卖不掉。
据今年4月份东莞出台的楼市新政：“2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。”
这也意味着，如果表嫂现在买了公寓，最快也要两年以后才能转手。
综合以上各种分析，表嫂思索再三，拿不定主要，说要回去找表哥商量...
过来两天之后，表嫂跟我说，表哥担心以后不好卖，把看房交的订金退了回来。
没想到，跟房地产打了5年交道的我，竟然最后“吓跑”了一名房产投资客...
