任土地资本乱象环生，你我自当以产业为重

产业地产的发展方向一直是业界探索的主题，这和我们所期待的转型升级，实质上是同一个问题。多年来，很多产业地产项目基本照搬传统商业地产项目、工业地产项目乃至住宅地产项目的建设运营模式，使得产业地产一直在无序分散、缺乏标准的状态中混沌发展。但这种混沌的状态越来越动荡不安，随着土地指标日趋紧张，土地分割、贷款日趋紧张，产业地产赖以维系的生存环境越来越恶劣！

今天，我们如期邀请了中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生，来和大家共同探明产业地产若要继续发展，目前面临着哪些困境？下一步该如何把握？

土地政策桎梏，衍生用地困顿

从最近的数据显示，全国的工业用地或者是建设用地的指标越来越少，同时获取工业用地的成本将越来越高，土地分割将逐步收紧。住宅地产、商业地产拿地艰难，相比之下，唯有产业地产项目还处于政策鼓励的优势内，不过，各种政策严谨，产业地产拿地也并不轻松。

要想拿到土地指标，从项目规划起，就要进行严苛的考评，比如规划的周期，产业定位的调性、内容及实施等，都要符合当地政府的产业发展诉求，例如有的地方规划要做纳米技术产业特色小镇，有的地方做大数据产业特色小镇，政府诉求越来越明确严格，越来越高难。因此，对于开发企业的要求也越来越高，即便开发企业拿下土地，也并不意味着好事将临，若是项目虚头巴脑，营运无方，后续也将骑虎难下。

分析当下发展局势，一个产业地产项目还会面临以下几个困境：

1、 [endif]开发周期延长：需要产业资源的支撑，需要产业基金、资本的支撑，还需要品牌产业运营商支撑，这些都会加大产业运营商的开发周期；

2、容积率的提高将是一个导火索：运营商本身的欲望比较大，2.0容积率恨不得做到1.999，当地产业根本不支持容积率高的产业业态，致使好多开发商资金链条断裂；

3、土地分割方面：高层不能分割，只能按独栋竖向分割，造成资金回笼困难，这对于开发者而言也存在着一定的压力；

4、土地成本高：有的地方占补平衡指标每亩地达到三十多万，赔偿，招拍挂等等费用价格同样高起，记得前几年燕郊的招拍挂是每亩16.8万，现在市场价达50到60万，价格上升势头明显。

大商拥“地”自重，土地变身金融工具

最为关键的是，由于最近两年土地变现从可能，到尚有一线希望，到绝望，到房地产的政策打压，好多投资者、基金公司、大的开发商都在加速储备工业用地，地价高的离谱，有的土地出售价格比按照园区开发销售的价值还要大，工业用地俨然成为一种金融产品，让产业运营商越来越被动，不是不扩张，是根本无计可施，市场到了非常不理性的阶段。

也因此，近两年北京周边除了隆基泰和，新的产业地产产品寥寥无几，边缘区域产业又不成熟，各地方的财政压力，产能过剩、产业升级都是不小的障碍，没有相对良好的产业地产发展环境，或造成高价值区域更高价，边缘地域更边缘。

目前，许多周边区域出现了同质化的产品业态，产业园区盈利模式依旧单一，除了房租租金没有其他盈利方向，而运营成本却在逐步提升，环境成本、智慧园区的软硬件、运营团队的专业性的成本都在拉升。开发成本将直接击毁“靠租金来获利”的幻想，种种困境引导企业或者逼迫企业开始自持物业（指一些城市周边园区或部分区域），把物业载体当作金融贷款的工具，当作和政府索要其他诉求的一种筹码！

最近中联智创接到的产业落地规划，仅京津冀区域二级市场就将超过三千亩！有持有、有去化，但是好多产品高度雷同，竞争力就是都说自己位置好，其它优势则“相形见绌”，可见2017下半场仍旧是一场“争地恶战”，价格还将坚挺！

乱世求生，须把握产业所向

产业地产项目发展的侧重点在“产业”与其他地产项目不同，其建设运营模式自然也不同，获取资金回报的方式和未来发展态势自然也不同。

土地资本紧缩不是目的，而是倒逼产业地产转型发展的手段，也是产业地产转型升级的内容之一，开发商、运营商一时的不适，所造成的恶性竞争和困境必将走向终结，未来导向是资源整合，产业发展需要将“一切可团结的力量团结起来”，产业地产的营运内容和营运模式，必定也要朝着“聚集力”来开展探索：

1、产业环境：规划产业发展的良好环境，提供软硬件支持；

2、产业招商：针对所规划的产业链，展开专业招商；

3、专业服务：针对规划产业的入驻企业建立系统全面的公共服务体系，开展针对性的公共服务和增值服务（如科技金融服务、文化创意产业的版权交易服务等）。

这就是我一直所建议的，以企业的诉求为目标是成功园区的标配，有价格诉求、产品诉求，并由共性诉求向个性诉求的路径开始延伸。专业化、主题性的资源未来必定走向聚集，优化匹配，形成对整个产业发展有利的环境条件，而完成这一目标的资源整合能力将是下个战场的必备资本。