问答：宝山置换浦东学区房的方案

今年3月，粉爷问，现住宝山顾村，为小孩上学，想置换。基本定了几个小区（内环内：陆家嘴菊园三房或江临天下大两房、上海绿城；内中环：三林尚东国际名园；中外环：新江湾城板块次新），个人比较倾向于陆家嘴板块江临天下的120平2房，后期将其中一个卫生间做成小卧，即做成3/2/1。

现在的问题是：降价急售购进江临，还是等等？如果降价急售购进的话，意味着要借钱才能付够首付；如果不降价急售置换，与江临天下的差价会不会越来越大？以上，请帮忙评估板块选择以及是否应该降价急售，谢谢！

答复：

你好。从你的提问来看，你是为了小孩上小学而产生的置换需求，并且想兼顾自住改善，所以从满足你需求的角度梳理，我分几部分回答你。

先说结论，首选江临天下，尽快置换。

一、你的核心诉求——学区。

从你的情况来看，你的孩子明年就要上小学了，根据上海市各大小学名校执行的规则来看，一般第一梯队的学校都要户口满两年或三年才能入学，只有浦东尚有例外。所以对你而言，可选的学校的确不多。你说的三个板块，陆家嘴对口洋泾菊园、北三林对口新世界实验小学和新江湾城对口上音附小（复旦科技园更次不作考虑），按照16年的标准都符合满一年入学的标准。所以你也只能在这三个里选了。

这三个学校的水平是菊园>新世界实验>上音。菊园在浦东属于第一梯队靠后，且有9年制，有个尚可的初中部保底，一定是作为首选的。新世界实验和上音都是浦东和杨浦的第二梯队。你想一想，你换房子是为了小孩读书，拿出1000万结果选了一个不是自己最中意满意的学校，过几年万一小孩读书不好，心里肯定是不爽的，对伐。而且教育这个东西不可逆，无法用金钱来量化，该优先选陆家嘴，给你坚定下信心。

二、谈下你选的三个板块和楼盘

根据你的需求我逐一点评。

（一）上班方便：因为不知道你上班的地方，所以我就以传统市中心为目标说。这三个板块很明显，最方便的是就是陆家嘴板块了，2号线、9号线两部地铁接驳，开车离市中心距离是最近的。三林北次方便，通了8号线和6号线之后，交通好了很多，不过这两班地铁都挺挤得，呵呵。新江湾城是最不方便了，孤单坐落在北上海，只有10号线，如果开车的话开淞沪路贯穿五角场是一件很痛苦的事情。

（二）长期生活质量：

从三个地区配套来看，陆家嘴板块已经很成熟，有目共睹不展开，虽然容积率略高，但是三个里面最优；三林北可以享受到后滩和前滩发展，这两块是上海发展的重点，兴起只是时间问题，将来的高度会接近陆家嘴；新江湾城未来依靠五角场副中心发展，能级比不上前面两个，配套也跟不上，新开的悠方综合体没人气，但新江湾城有个湿地略加分。

江临天下2房的房型满正气，小卫生间可以改成书房，应该可以应对正常生活。菊园年代老了点，大三房户型不行，塔楼居住的不舒服的。尚东国际小区品质很好，不过1000万只能买大两房，房型很好，但改不了三房。新江湾城1000万买03年左右的大三房，房型还是很好的。居住上新江湾城最宽裕，江临天下还能凑合。

三、交易策略

目前三个板块的价格江临天下和尚东国际略高8万+，新江湾次新和菊园7万+，性价比上我觉得江临天下可以，加一万买更好的品质和地段不亏。

未来一年市场会逐渐走弱，其实现在并不是很好的交易时机，按我平时我不会给建议让你降价卖。但是考虑到你小孩明年上学，越晚一天，学校入学排名就越靠后，离你换房的初衷就越远，所以我建议你早点换江临天下。目前出顾村大三房进江临天下，差价在100万左右，如果能力能扛得住的话，我建议你借钱早点上。要不要大降价，看尺度，让到5%左右也算比较有诚意的了，再多就没意思了。

另外你提到差价的问题，楼市下行期，外围新盘的降价幅度会高于内环内，特别是像你这样的大面积外围次新盘，容易受到总价控制和郊区波动大的影响，产生折让，但不用过分夸大瑕疵，毕竟上海房子是好东西，不用特别贱卖。

希望你早日住上满意的房子，小孩成功入学。