“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

                                    ——《2018年政府工作报告》

作者：不二诸葛

图片：CIA小美

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回顾：中国房地产发展史

再谈及未来之前，我们一起来回顾下中国房地产35年的发展史，说是发展史，从文学角度来讲，历史的研究非朝夕可完成的，但一时半会儿又找不到合适的词来表达其意思，只好作罢，不到之处，还望各位看官指正。

80年代以前，我国居民住房一直按照福利分房政策解决。

1980年，从某种意义上来讲是中国房地产发展的元年，同年9月，北京住房统建办公室率先挂牌，拉开房地产综合开发的序幕。

1982年，国务院在郑州、长沙市、常州、四平四个城市进行售房试点。

1987年11月26日，中国土地第一拍，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1988年海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案；全国房地产进入起飞阶段。中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。

1993年中国房地产价格达到顶峰，朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，造成了大量的烂尾楼和银行坏账，剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。

1994年之后，全国经济都进入调整时期，整个房地产业由于融资渠道受阻，其发展步伐大大减缓。

1997年亚洲金融危机爆发，受金融影响中国房地产行业濒临崩溃。

1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动，重新叩开房地产快速增长的大门，房地产市场开始回温。

2000年房企上市禁令到期，为房企打开资本市场的大门。房价上涨，温州财团开始在上海、杭州、苏州、北京置业，形成了温州炒房团。

随着政策的逐步完善、北京申奥成功，中国房地产行业在2000年以后迎来迅速发展阶段。

2001年北京申奥成功，房地产进入“奥运”时代，几年将房价翻了数倍。

2002年开始实行土地“招拍挂”制度。

2003年下半年，国内部分地区出现房地产过热苗头，央行首次推出二套房提高首付，利率上浮等概念来抑制房价上涨过快，上涨势头得到遏制。

2004年，国土资源部、监察部联合发布71号令：规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。

2005年-2006年，政策出台最为密集的阶段，在这一时期，政府先后出台了10多项调控政策，至此，国家开始开启了长期的房价调控。

2007年地王频频出现，国家开始采用收紧金融政策，加强外商投资房地产的审批。

2008年受全球金融危机影响，房地产行业进入冰冻期。中国经济增长下滑严重，中国政府开始再度救市，开始第二次去库存。

2010年，“史上最严调控”拉开序幕，北京等部分房价较高的城市开始限购。

2012年，央行两次降准降息，宽松的货币政策使销售和地产投资回暖，房价明显回升。

2014年，央行、银监会公布调整房贷政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

2015年，央行、住建部、银监会联合发文（330新政）：《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，全国房价比较平稳基本不涨不跌。

2016-2017年，房地产政策开始密集出台，房地产迎来最严厉调控年：限购限贷，限售限价。

2018年各地纷纷出台人才引进战略，与此同时继续实施严厉的调控政策：限价、限购、大力整治首付贷、推进房地产税立法……

以1980年为起点，中国的房地产发展已然走过了38个春秋，进入不惑之年亦是眨眼之间，从一方面来讲，改革开放的利好政策助推了房地产行业的，另一方面，房地产行业的发展不仅关系着国计民生，社会稳定；而且经济的复苏，地方政府财政收入、GDP的增长很大程度上依赖于房地产行业发展。就历史发展的轨迹来看，房地产行业的生长曲线与政府的政策调控息息相关。透过国家看地方，郑州，这个靠火车拉来的省会城市，在改革开放春风的沐浴下，又有哪些地产弄潮儿出现呢？

02

把握：郑州房地产行业发展脉络

郑州，凭其得天独厚的地理交通优势，自1954年起被设立为河南省省会，虽地处中原腹地,但一直为兵家必争之地,从武王伐纣、春秋诸侯争霸、战国群雄逐鹿、楚汉相争、光武中兴、曹魏称雄、瓦岗起义、陈桥兵变、宋金对峙等等，都在中原大地上打下了深深的战争烙印，古语有云“得中原者得天下”，其一，中原为华夏文明发源地；其二，中原先天的地理优势，形成了易守难攻的局势。如此风水宝地，在改革开放春风茜拉的沐浴下，引来了众多房地产大鳄竟相折腰，纷至沓来。无论是本土开发商奋力追赶，还是外来房企争相入驻，都将在郑州房地产发展史上留下浓彩重墨的一笔。

1987年以前，郑州没有房地产行业的概念。

1987年郑州最早一批商品房小区诞生，其标志性项目为汝河小区，价格为260元/平，这是严格意义上的商品房，而非集资房。

1992年以建业为代表的河南本土开发商注册成立，其标志性项目是金水花园项目，当时其创新性推出打广告10年返还购房款躁动全城。

1998年前后，改革开放的春风沐浴了神州大地，郑州的房地产企业如雨后春笋般冒出，一大批由建筑施工企业成功转型的房地产商开始逐鹿中原，这其中为代表的主要有亚星、未来房产、城开集团、居易集团、鑫苑集团、正弘置业等。

2003 --2005年是郑州房地产发展最重要的转折点，郑东新区建设正式启动，中海、华润置地、富力、绿地、绿城、顺驰、信和等首批外来的房地产大鳄在郑州跑马圈地。

2005年开始升龙开始了城中村改造，其中标志性项目为燕庄城中村改造项目曼哈顿广场，一时之间，升龙的城中村改造模式演变为郑州独有的“郑州模式”。

2009年-2010年郑州迎来了越来越多的外地房地产开发企业的青睐，但他们发现在郑州运作项目太困难，土地市场的不规范不透明，找不到合适的项目，有些（如恒大、碧桂园）选择了曲线救国，先去地市开始，搭建框架，培养队伍；有些人选择的蛰伏伺机，如金地、雅居乐、华润等。

2011-2012年是郑州房地产市场发展的黄金时期，郑东新区的成型，加上中原崛起的规划，郑州快速发展的节奏又一次提速，本土的房地产企业完成了力量积蓄，大手笔的投入频现；外来的房地产企业摸索出了适合郑州发展的新模式，开始大举进入，万科与美景的联姻，建业合作开发等新型的模式取得不错的成效。

2013年下半年伊始，经济高速发展后的调整，进入一个下行周期，房地产迎来了前所未有的寒冬。郑州的房价坚挺、融资高成本成为一道靓丽的风景线。

2014年以来，随着政策的变动，中原崛起的号召被一再提及，郑州作为中心城市的意义也日渐凸显出来，目前全国排名前十的开发商均已入驻郑州，经过数十年的沉淀，本土开发企业在探索中积累的大量的经验和财富；外来房企也通过几年的摸索，再与政府的关系经营及问题处理上不断升级，同时也向政府展示了强势的土地建设和运营能力，逐渐适应这片沃土。

2016-2017年，郑州楼市疯狂上演速度与激情，房价伴随地价连连叫涨。地王频出，楼面价逼近周边楼盘售价，地王引发的涨价潮一波接一波。为了严控地王、限制土地溢价、政府不断出台相关政策加强调控，利率上浮、增加土地供应、主推不动产登记顺利实施、加快房地产长效机制建设等缓解市场焦虑。

而此时，站在2018年年中，全国各地土地中流拍现象时有发生，溢价率低，开发商拿地谨慎亦是不争事实，中秋刚过，之前臆测的房地产行业“金九银十”迟迟未来，却传出了楼市遇冷、多家楼盘变相降价等信号。9月初更是传出广东正在酝酿取消商品房预售制等言论，后被住建部辟谣，但这无疑在众多开发企业心中悬了一把达摩克利斯之剑，政策频出、弱肉强食、是机会还是严冬？

03

未来：路在何方

进入2018年下半年，身边不少朋友在感叹：“生意不好做！”，楼下的餐厅开一个关一个，开车走在路上，发现明明位置很好的商铺却大门紧密，赫然写着“转让”字样；传统制造业更是过着捉襟见肘的日子，环保部门三天两头问候，一言不合就断电，不少工厂大门紧闭，裁员时有发生；传统行业不景气，作为朝阳产业的互联网企业表面看似一片欣欣向荣、风光无限，实则外强中干。

泡沫终归是泡沫，经不起政策和市场的变化，套用清代孔尚任的一首“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”……

经济下行、房企融资难、拿地谨慎、政策调控严厉亦是不争事实，作为郑州本土开发商如何才能安然过冬呢？总结以下几点，愿意拿出来与诸位分享：

1、锤炼内功。孔子有云“工欲善其事 必先利其器”，细分市场，从完整的房地产开发流程中选取某一擅长领域做纵深方向发展，不求大而全，但求小而精。每一个产业的发展都有其链条，每个环节都想吃块蛋糕，小心人心不足蛇吞象。专注于某一环节，做精做透，做行业标杆，“你若盛开，蝴蝶自来”的道理，想必大家都懂。

2、资源整合。房地产行业抱团发展已不是什么稀奇之事，现在楼市调控趋紧，对于房企说，将竞争转变为合作未尝不是一个好的选择，在项目开发上也更加保险。不仅能够缓解资金的压力，拿到更多的优质地块，拥有更大的市场份额，而且还能在出现风险的时候共同承担责任以此来减少损失。多一个敌人抑或是多一个合作伙伴，一念之间。

3、转型升级。近日不少房企频频传出更名消息，“去地产化”已然成为一种大的趋势，孙宏斌都已经抄底乐视了，你还在固守一隅有什么意义么？不放走出去，多看看世界正在发生什么改变！至于转型升级布局哪些产业，不妨多问问自己及身边的朋友，解决了温饱居所之后，最关心的是什么？

改革开放40周年，中国房地产行业一路高歌猛进、走过风风雨雨，有过门庭若市，也有过门可罗雀；楼市寒冬下，不论是业务板块转型、抑或是强强联合互相取暖，都希望各位在这诡谲无常的市场下“活下去”！

注：以上观点，纯属个人之见，不喜勿喷，也欢迎各位在下方留言互相交流学习。

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