切记，环京房产只有燕郊有价值！！！

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提问：房姐好，石佛营西里，十里堡北里，甘露家园，甜水园的甜水园东里、六里屯北里，酒仙桥的芳园南里、南十里居，总价300多点的，北京无房，购买资格有，北京算二套，想入手自住几年，未来在转卖，这几个小区选择按年代（80，90，00后）、性质(公房、商品房)，升值顺序如何？对比天通苑如何呢？还是说具体看小区的品质？现在准备买房了，请具体指导一下？

回答：这些小区本质上是一类产品，上车盘老公房，没有太大差别。

六里屯北里和十里堡北里部分比较老排除，甘露家园比较老，南十里居相对差可以排除。

芳园南里应该是没有90年代不得以可以备选。

通常北京优选房龄94年以后房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的贷款有比较大难度基本直接回避。

老公房看地段取舍和价格的性价比。

天通苑和老公房不是同一类产品，价位一个500+，一个300-450万。

提问：东直门moma新出一套9.5万高层的两居室，这个价格划算吗？

回答：但从单价上看，9.5万在MOMA算比较便宜。

从北京的选筹上看，MOMA有趋弱的趋势，东直门整体的地段衰退固化明显，10W左右产品有大量更优选择，客户分流。

提问：房姐您好，您怎么看通州宋庄地区？有独特的人文艺术资源，有没有可能承接通州的发展成为一个文化中心？

回答：大型艺术聚集区都无法进行现代城市建设

消耗了大量土地资源，商业布置不合理，才有“艺术草原”生长的空间。

798是浪费的，宋庄更是浪费的。

在芳草地放置艺术装置作为营销是可行的。

宋庄距离过远，且没有通勤地铁，没有大量居住楼盘，也是宋庄难以发展的因素。

提问：房姐好，银行估价的高低可不可以作为买房的参考标准？比如说：这个房我觉得挺不错，但银行估价太低，跟卖家提出的卖价差很多，谢谢

回答：不能。

房子本身的情况和对应的价格，是否值得购入？是第一次判断。

再加上房子本身的贷款情况，我个人的购买力和贷款情况，还款情况以后，是否还值得购入？是第二次判断。

提问：点评一下昌平县城呀，200万的房子首付不到100万就可以上车不是很合适吗？有地铁到西二旗也方便。

回答：昌平县城的核心问题在于，它不是北京。

每个城市的能量都是有限的，北京也不例外，由于北京的摊大饼式发展，边界更加模糊，小白更容易掉进陷阱。

昌平县城仅仅比密云这种好一点，还差一步就掉进河北县城的级别。

开通地铁并不是万能的，看看广州南沙，上海滴水湖，北京几条新开通地铁线路的终点也是类似的。

昌平县城想要站稳脚跟，必须要依靠西二旗。

而西二旗并不是一个真正的产住结合片区，产和住有一点点分离，产业过于单一，不要以为互联网就是高大上，大部分的互联网公司发展后期，都会把人发配到边疆。

所谓的（互联网）大厂，本质上就是工厂，码农工厂，建在郊区一是地价便宜，二是码农好养活，只需要一个美食广场和公司食堂，码农和和民工是类似工种，只是从事的具体工作内容上有区别。

提问：北京2000年的房子，相比10年的，要折价多少呢？

回答：房龄不是绝对的，还要看具体的品质，维护，居住情况。

譬如天通苑东区那种2001左右楼梯板楼，相比北区的08次新，品质上也就10%以内的差距。

而有些公房性质的老塔楼，户型采光容积率都有点问题，如果是对比普通品质的10次新，可能得有20%的差距。

还有其他情况，比如一些老破大类型物业，带办公物业，独栋等。

标的总价越低，品质的价差越小，被购买力压缩。

提问：有中介推送的3.3万的天通苑，大小200平，东一区电梯小高层，精装修，值不值得？评估价现在是多少呢？

回答：东一区电梯小高层环境品质稍微好一点，

但3.3万的价格在大面积来说不是很划算，八大金刚和一些送露台的顶复单价在3万内左右，同一个小区品质上些许差异加价10%不是很值得。

提问：房姐好，之前你有推荐过大屯路，你觉得大概多少钱值得入手？

回答：大屯路胜在双轨交汇，主要看东南侧的的老破大标的，6万以内。

西边的亚运村和东面的关庄相对较贵，尤其是安慧，慧忠等开头的老公房社区。

提问：房姐好，6月按揭的一套房，已经放款了，接下来要做什么呢？

回答：放款了？

后面就带中介去收房，交接水电物业，交接中介费和交易尾款。

提问：房姐，当前在售的限竞房除了五年后限售外，与商品房并于本质差异对吗？而此前的保障两限房，交易转商品房才需要35%的增值税对吗？

回答：限竞房是针对开发商的，限售是限售，两码事。

两限房是差额部分35%作为土地出让金，不是增值税。

提问：三里屯有性价比比较好的次新盘推荐吗？首付470万。

回答：三里屯的次新楼盘很少，成片的老公房居多，整体的价格在东三环来说属于比较高的，想要性价比高的标的，概率比较低，主要靠运气。

煮东西选筹的话，建议把目标放在亮马桥，望京，双井等地，刚好能匹配你950万的总价区间。

提问：房姐好，积水潭新海苑怎么样？

回答：积水潭是养老非常好的区域，西海钓鱼能坐一晚上。

但是真的生活居住起来，又处处不便利，开车交通一项就能堵死人，现代商业配套基本没有。

新海苑04年还算比较新，可是价格也是高的骇人。

租房附近可以，投资回避。

提问：房姐好，接着上个问题。抵贷不一就是指抵押接力贷吧，身份好对应退休前单位好、征信好？这样看来到这个年龄的老人房票只能都自己全款了，没什么意义啊。

老人名下在昌平还有一套办公性质的房，目前市值估计三百多，也没有什么贷出款的空间了吧？只能先租着，静待时机，政策稍有松动时止损出手？

回答：抵押人和借款人不是同一人是为抵贷不一，最终效果和接力贷类似。

贷款资质主要排斥一些禁入行业，有不良记录，没有社保记录的人，老实的普通人操作机会不算差。

具体要看征信流水等材料，可以和我们信贷经理咨询。

商住房抵押5成左右，战略上高价商住卖出，战术上尽量等行情。

提问：房姐好，cq南坪经开区和融侨半岛紧邻，半岛靠江，地铁在修，目前大都比较看好经开区，是因为单价更低吗？谢谢

回答：去年到今年上半年我也比较喜欢海峡路两侧，那会儿房价便宜，还有大把7000-10000的盘。

当然现在涨价了，淘笋的难度也大了点。

地铁对于这种区域的加成是明显的，比核心区低一两级的辐射区域，地铁能够长期稳定价值。

选筹最后还是看价格。

提问：房姐，80年的房子不好按揭，日后，老房子会逐渐失去金融属性吗，90年的房子在未来5年10年，换房时也难出售吧，为保证换房时接手的能贷足25年，必须考虑2000左右的房子吗？（东三东四环附近90年代的房子较多）

回答：目前北京的房产85年可以满按揭，90年可以做抵押，通常买房会参考这两个年限。

楼市的存量是既成事实，所有的楼龄都在同步变老，贷款政策也会跟随，大概率是今天可以抵押90年房产，5年后还是可以抵押90年房产。

不必提前到2000年。

提问：房姐好，十里堡高庙村拆迁建房，青年路地铁附近也在建设，未来这两块的发展看好吗？

回答：十里堡一直是推荐淘笋的区域，本身价格合理，未来也有改善提升可能。

青年路整体更新，部分楼盘溢价，相对较贵，也有少量次新存在大面积低单价的机会。

青年路发展最受益的还是甘露园这一带，地铁＋商业升级＋填补住宅产品线，三面全占。

提问：房姐好，看了套朝阳门的京华豪园2000年的房子，210平单价5.7万，附近次新已经9万了，算大面积低单价吗？

回答：朝阳门外一带由于外交部，雅宝等存在，早年有一大批港式塔楼或者公寓存在。

京华豪园就是就是典型的老大楼。

由于对未来交通规划的欠缺，以及雅宝等商城商业街的衰落，区域整体环境欠缺，缺乏活力，底商参差不齐，住户混杂，所以导致老大楼折价，5.7万是正常的市场价，去年底180平应该在5.2万左右。

提问：房姐好，老家廊坊的，是买燕郊划算还是北京划算？

回答：其实不用在意你老家的情况。

廊坊对于这两地都没有太大关联，关联看你的买房资源。

如果现金足够在北京上车，有北京房票贷票，就把北京的资质用完。

如果没有北京资质，现金也不够上车，可以看看沈阳，重庆。

如果燕郊限购放松，你还没有上车手中持币，可以考虑买两套燕郊。

提问：房姐好，现在天通苑单价多少可以吗？西一区和西三区哪个好？

回答：190平以上3万内可以入，250平以上2.8万内。

特殊户型或者税费的拆骨法计算。

西一区的密度比西三区低一些，保养好一点，西三区坐地铁更容易。

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